Droit civil des biens.

La surface

Le volume

La délimitation de la surface du terrain est connue en général par le titre de propriété. Celui-ci concorde avec le cadastre (organisation administrative qui répertorie toutes les parcelles de terres en France). Sur le terrain, la délimitation physique peut se matérialiser par la pose de bornes le long de la limite séparative : bornage. Si cela n’est pas fait, tout propriétaire peut obliger son voisin à borner leurs deux propriétés. Si le propriétaire voisin refuse, celui qui souhaite effectuer le bornage peut saisir le JI par le biais d’une action en bornage. Le  but de cette action est de faire délimiter une propriété qui n’est pas contestée juridiquement. En revanche, si le refus du voisin ne porte pas seulement sur la matérialité de l’opération mais  une contestation sur les limites entre les deux terrains, c’est alors une action différente car c’est une action en contestation sur l’étendue physique du droit de propriété lui-même : action en revendication ( TGI). Il y a une différence d’intensité entre l’action en bornage et l’action ne revendication. La Cour de cassation, a dans un arrêt rendu le 10 juin 2015 rappelé « qu’un procès verbal de bornage ne constitue pas un titre translatif de propriété ».

Les eaux : en application de la règle suivant laquelle l’accessoire suit le principal, les eaux devraient appartenir au propriétaire.

-Eaux pluviales : peuvent être approprié par le propriétaire du terrain sur lequel elles tombent.

- les sources : appartiennent au propriétaire du fonds  642 al1)

Les romains considéraient que l’objet du droit de propriété n’avait de limite ni en hauteur, ni en profondeur. C’est cette idée que l’on retrouve à l’article 552 al 1e et al 4 du Code civil.  C’est une présomption simple qui cède devant la preuve contraire. Concernant la propriété du dessous, un arrêt a été rendu par la Cdc, le 13 mai 2015 «  la preuve contraire doit résulter d’un titre, quel qu’en soit le titulaire ».

• Propriété du dessous : Art 552 al 1 et 3 : le propriétaire peut creuser et construire dans la profondeur de son terrain. Elle peut être limité :

• Les fouilles archéologiques : nécessite une autorisation adm, ce qui permet de répartir le résultat des fouilles. Si la découverte est fortuite, elle appartienne au proprio mais Etat peut exproprié moyennant une indemnité.
• Les mines : contiennent des substance énergétique donc appartienne a l’Etat
• Les carrières : en principes c’est le propriétaire du sol qui peut l’exploiter, s’il ne le fait pas l’Etat peut donner le permis d’exploitation a un tiers.

• Propriété du dessus : 552 al 2, le propriétaire a le droit de planter et de construire à sa guise sur la surface du terrain. Il a aussi le droit de dissocier le dessus du reste en aliénant ce qu’on appelle un droit de superficie. Le droit de propriété du dessus est parfois assorti de servitude (lignes électricité) et de contrainte d’urbanisme.

Immeuble par nature

Immeuble par destination

Immeubles par l’objet auquel ils s’appliquent

Cette première variété d’immeubles met directement en œuvre le critère physique tiré de la fixité, de l’immobilité du bien. Sont immeuble par nature, tout d’abord le sol et ensuite, tout ce qui se trouve fixé, incorporé au sol.

• Le Sol : est définit à l’article 518 du code civil comme étant un « fonds de terre ».
• Le sous-sol (la propriété du sol emporte celle du dessus et du dessous).
• Les végétaux : lorsqu’ils sont attaché au sol et nourris par la terre

Les constructions : lorsqu’elle sont incorporé au sol par des fondations

Ce sont les biens meubles considérés fictivement par le droit comme des immeubles en raison du lien fonctionnel, matériel ou intellectuel qui les unit à un immeuble par nature dont ils constituent l’accessoire. A ces diffèrent lien il est possible d’ajouter celui résultant d’une convention entre les parties. Si la volonté nue ne permet pas d’engendrer une immobilisation par destination, la volonté concrétisée dans un acte juridique le permet.

• Unité du statut juridique : Il faut que l’immeuble par destination et le meuble affecté appartienne au même propriétaire.
• Lien de destination :

1. Destination légale :

1. lien d’affectation économique ou fonctionnel (article 524 C.civ). Affectation du meuble au service ou à  l’exploitation d’un fonds dont il constitue l’accessoire nécessaire, voire indispensable.
2. lien d’attache à perpétuelle demeure : lorsqu’ils ne peuvent être détachés sans être fracturés et détérioré ou détériorer la partie du fonds à laquelle ils sont attachés.

2) Destination conventionnelle : permet de concrétiser la volonté des parties désireuse de qualifier un meuble d’immeuble par destination. La jurisprudence reconnait une telle destination conventionnelle.  

Cette qualification résulte de l’article 526 C.civ. On retrouve ici des biens incorporels, des droits sans une quelconque référence au critère physique de fixité.

• Droits réels immobiliers :

1. L’usufruit de choses immobilières : droit réel qui confère a son titulaire l’usage et la jouissance de toutes sortes de bien appartenant autrui mais à charge d’en conserver la substance.
2. Servitudes : charge établie sur un immeuble pour l’usage, l’utilité d’un autre immeuble appartenant à propriétaire.

Actions immobilière : action qui tendent a revendiquer un immeuble