Droit Civil: les Biens et Obligations

D.   LES SERVITUDES

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1. Définition

Art. 637 cc : « une charge imposée sur un héritage pour l’usage ou l’utilité d’un autre héritage »

Droit, pour le propriétaire d’un bien immobilier, de bénéficier d’un service rendu par un autre bien immobilier, dont il n’est pas propriétaire

La servitude est donc un droit réel immobilier.

2. Conditions d’existence d’une servitude

1° deux fonds immobiliers distincts (fonds servant et fonds dominant)

2° deux propriétaires distincts, l’un propriétaire du FS, l’autre du FD

3° affectation d’un des fonds (FS) au service de l’autre (FD) ; service qui bénéficiera au

    propriétaire du FD, et qui devra être  toléré par le propriétaire du FS

3. Classifications des servitudes

Servitudes continues ou discontinues

Servitude continue : service permanent  

Exemple : passage d’une canalisation d’évacuation d’eaux usées

Servitude discontinue : service non continu  

Exemple : droit de passage sur une parcelle voisine

Servitudes apparentes ou non apparentes

Servitude apparente : service directement visible

Exemple : passage de câble électrique apparent (aérien)

Servitude non apparente : service invisible  

Exemple : droit d'exiger qu'il n'y ait pas de construction sur le fonds voisin (pour pouvoir capter la lumière du soleil pour de l'énergie photovoltaïque)

Combinaisons

Servitude apparente et continue              Ex.: passage d'une canalisation apparente 

Servitude apparente et discontinue         Ex.: droit de passage avec barrière

Servitude non apparente et continue      Ex.: droit d'exiger que l'on ne construise pas sur la                                                      parcelle voisine 

Servitude non apparente et discontinue Ex.: droit de passage sans indication particulière 

4. Origines des servitudes (art. 639 cc)

Servitudes « découlant de la situation naturelle des lieux (?) »

En réalité, la « situation naturelle des lieux » fait l’objet d’une constitution de servitude par la loi, une convention ou du « fait de l’homme » (v. infra)

Servitudes légales (établies par l’autorité)

Toutes servitudes établies par la loi (v. art. 649 et s. cc)

Exemples : code civil :

                   art. 674 cc : espace obligatoire entre certaines constructions

                   art. 675 et s. cc relatifs aux « vues » et aux « jours »

                   très nombreux règlements communaux/régionaux  en matière d'urbanisme

                   ex : relativement aux canalisation d’égouttage, câbles électriques et autres,  

                   contraintes en matière de dimension pour la construction de bâtiments, etc.

Servitudes « établies par le fait de l’homme »

Servitudes conventionnelles (établissement d’un titre)

Etablies par conventions entre parties (propriétaires des fonds concernés)

Attention ! La servitude étant un droit réel immobilier, sa cession conventionnelle doit toujours faire l’objet d’une transcription à la Conservation des hypothèques (art. 1 LH) et, dès lors, d’un acte authentique (notarié).

Servitudes établies par prescription acquisitive ou usucapion (art. 690 cc)

La possession (soit l’exercice continu, public, paisible et non équivoque – cf art 2229cc) continue pendant 30 ans d’une servitude en crée le droit si la servitude concernée est apparente (publique) et continue.

Servitude établie par destination du père de famille (art. 692 et 693 cc)

IL y a servitude s’il est établi que :

• les 2 fonds actuellement divisés ont appartenu au même propriétaire
• l’assujettissement d’un fonds envers l’autre a été l’œuvre du propriétaire commun
• cet assujettissement présentait les caractères d’un service continu et apparent lors de la séparation des fonds

5. Effets des servitudes

1. Pour le propriétaire du fonds dominant (FD)

Droits et prérogatives

Droit principal :

Voir le service tel que décrit dans le titre (servitude conventionnelle), ou dans le texte ou règlement  instituant la servitude (servitude légale)  ou encore tel qu’il a toujours été effectivement exercé (servitude par destination du père de famille ou prescrite par 30 ans) : ce sera ce à quoi pourra prétendre le propriétaire du FD en termes d’étendue de son droit de servitude ;  

Droits accessoires :

Dr accessoire découlant de la servitude principale (ex. droit de passage découlant du droit d’aller puiser de l’eau, etc.)

Droit pour le propriétaire du FD de faire tous travaux ou entretien permettant le maintien et conservation de la servitude

Quid de la division du FD ? Nouveaux propriétaires des FD morcelés titulaires individuellement de servitude

Obligations

Ne pas aggraver la situation du propriétaire du FS (respect général de son droit de propriété sur le FS)

Ne rien exiger qui constituerait une obligation active dans le chef du propriétaire du FS (sauf si cela a été prévu par la loi ou par convention)

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