La Propriété immobilière (droit de propriété)

La Propriété immobilière

s0: définition :        Pro (devant) priétas (premier, plus fort..)

.la pleine propriété= usus+ fructus+abusus

                        .la nue propriété= abusus juridique seul

Histoire du droit    

        .préhistoire : paléolithique chasseur cueilleur pas de propriété immobilière car nomadisme ; néolithique agriculture, sédentarisation, émergence de la propriété immobilière.

        .celtique: éleveurs: les bêtes individuelles; la terre est collective (écosse jusqu'au 17° siècle)  avec répartition collective (comme le mir  russe)

        .germanique: beaucoup de limitation liées à la collectivité

        .romain: propriété individuelle avec une forte protection des pouvoirs du propriétaire (dominus –le maitre ; domus -la maison- dominium pouvoir absolu du maitre sur la gens les habitants de la maison )

        .Ancien Régime:

                .à l'origine franque, une certaine confusion entre la propriété individuelle et collective, puis le domaine royal tend à se séparer juridiquement du reste de la France;

                .une nette distinction entre la propriété immobilière et mobilière

                . la propriété immobilière est réservée à l'aristocratie (sauf les villes qui deviennent 'franches' et les biens ecclésiastiques)

                .critique de Rousseau (bon sauvage naturel sans propriété)

        Révolution:

                .tendances collectivistes de St just à considérer l'égalité comme égalité économique 'il ne doit exister ni riche ni pauvre'.

                .mais c'est la tendance capitaliste qui l'emporte avec l'Empire avec le code civil (1804)

        Critiques du capitalisme:

                .Proudhon: 'la propriété , c'est le vol'

                .Marx :il faut distinguer la

                        .propriété des moyens de production qui doit être collective

                        .propriété des biens de consommation qui peut être individuelle

En résumé le seul fondement philosophique solide du droit de propriété est la liberté sur le produit de son travail

les autres justifications étant contestables (premier occupant, loi du plus fort...)

Mais ceci laisse la problématique entière en ce qui concerne la propriété immobilière (l'immeuble en tant qu'espace n'étant pas crée, mais seulement aménagé, la propriété de l'espace, du sol devrait donc rester celle de la collectivité, seules les constructions et aménagements pourraient être privatisés selon cette logique).

Mais de toute façon la collectivité qui crée le droit (et donc le droit de propriété) reste en dernier ressort la seule détentrice du droit de propriété...

Droit positif: Le droit de propriété est un droit:

        .international par le protocole additionnel à la convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales du 20.3.1952 établissant un droit au 'respect des biens'.

        .constitutionnel 'naturel et imprescriptible' 'inaliénable et sacré' dans la ddh de 1789 (introduction et a.2) (en réaction à l'Ancien Régime) et défini dans le déclaration de 1946 à l'article 35 :'La propriété est le droit inviolable d'user, de jouir et disposer des biens garantis à chacun par la loi. Tout homme doit pouvoir y accéder par le travail et par l'épargne.'

        .civil: 544cciv)  lui attribue un caractère absolu (dans le temps [perpétuel], dans l'espace, et par rapport aux autres [exclusivité].

        .mais il existe aussi un droit de propriété collective qui est le Domaine Public (lais et relais de la mer, cours d'eau navigables, routes...et dépendances [par un lien physique ou un lien d'usage du public ou pour le public]) à côté du domaine privé de l'Etat (soumis au droit privé) .

Ainsi en droit positif, la définition du code civil est applicable mais avec beaucoup de limitations liées à l'intéret collectif, (soit comme limitation du droit d'usage des personnes privées, soit par l'existence d'une propriété collective) on est donc dans un système de propriété mixte où coexistent la propriété privée et publique (mais il existe aussi des limites à la propriété publique (interdiction du 'socialisme municipal' sauf en cas de carence du privé).

s1: Les fondements de la  propriété immobilière

1.§1: la preuve de la propriété

1.1.A) formelle:  diabolica probatio

1.1.B) usucapion (a550, 2228, 2262cciv)=

                .possession (=corpus[détention matérielle]+ animus[intention de se comporter comme le vrai                                                                                  propriétaire]

                .non viciée (2229cciv)

                        .corpus: non interrompu , continu, paisible

                        .animus: intention non équivoque et publique.

                        si le corpus est constaté, l'animus  est présumé.

                .pendant une certaine durée: 30 ans si mauvaise foi (2262 et 2268cc); 10 ou 20 ans si bonne foi (2265cciv) [10 si le propriétaire habite dans le ressort de la cour d'appel 20 si non]

1.§2 : caractère absolu du droit de propriété :

A. ddh a2,17 ; (niveau constitutionnel)

B. Cesdh protocole additionnel  (niveau européen supérieur à la loi –article 55 de la constitution)

C. Article 544 du code civil

 Application de l article 544 l’empiétement: (544cciv): c'est une voie de fait par laquelle une partie de construction de A empiète sur le terrain de B ,oblige A à démolir à ses frais si B refuse, quelle que soit la bonne foi de A (JP Colmar 1982)

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