Cas pratique droit immobilier copropriété

DOSSIER 1

L’article 17 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les décisions relatives à la gestion et l’administration de la copropriété sont prises en assemblée générale des copropriétaires. Au sein du service de syndic de copropriété, vous devez répondre aux questions posées par un copropriétaire qui va acheter une place de parking dans un immeuble.

 TRAVAIL À FAIRE

1 - Un copropriétaire ne possédant qu’un lot de parking dans l’immeuble doit-il être convoqué à l’assemblée générale des copropriétaires ? Justifiez votre réponse.

2 – Ne pouvant participer à l’assemblée générale, il vous demande si le syndic peut le représenter ?

3 – Quelles sont les règles relatives au cumul des mandats ?

4 - Quelles sont les personnes habilitées à convoquer une assemblée générale ?

5 – Précisez les modalités de convocation à une assemblée générale (forme, délai, point de départ du délai, lieu de la tenue de l’assemblée générale, contenu de la convocation).

6 - Le règlement de copropriété stipule que la convocation est envoyée dans un délai de 25 jours avant la date de l’assemblée. Le syndic est-il tenu de respecter ce délai ? Pourquoi ?

DOSSIER 2 :

Vous avez été nommé(e) syndic d’une nouvelle copropriété de 15 lots, « LE SAINT EXUPÉRY», située à Lyon (Rhône), comprenant deux bâtiments indépendants A et B. Seuls un porche et une cour génèrent des charges communes aux deux bâtiments. Vous êtes chargé(e) de préparer l’assemblée générale annuelle des copropriétaires et vous avez établi l’ordre du jour.

TRAVAIL À FAIRE

1– Quelles sont les différentes majorités de vote de résolution en assemblée  générale  d’une  copropriété ?expliquez le principe pour chaque type de majorité.(tableau accepté)

2– À qui doit-on envoyer la convocation à l’assemblée générale dans les cas suivants :

1. un couple marié sous le régime légal pour un bien commun
2. un majeur sous le régime de la tutelle.
3. Une SCI
4. Une indivision

La gardienne de la Résidence « LE SAINT EXUPÉRY » demande à vous rencontrer.

Occupant la loge de la copropriété, elle souhaiterait que sa taxe d’habitation soit payée par le syndicat des copropriétaires. Elle a en effet appris que certaines copropriétés prenaient cette taxe à leur charge.

 TRAVAIL À FAIRE

3 – Résolvez ce cas pratique en appliquant la méthodologie adéquate (résumé des faits, problématique, éléments de droit puis solution) à l’aide de la documentation juridique fournie en annexe 1 et de vos connaissances.

DOSSIER 3

Après avoir vécu pendant plus de 10 ans dans un T3 en tant que copropriétaire au sein d'un immeuble collectif de 60 lots, Madame CAGOLLE  a jeté son dévolu sur une maison de 110 m2, située dans un ensemble immobilier de 16 pavillons. Elle souhaite retrouver davantage d’indépendance et ne plus être soumise aux contraintes de la copropriété (assemblée H générale, obligation de demander des autorisations pour effectuer certains travaux...). Avant de signer son compromis, elle a pris rendez-vous avec le service syndic de votre cabinet pour obtenir quelques précisions.

En effet le négociateur lui a présenté l'ensemble immobilier comme une copropriété horizontale. Elle ne comprend pas l'emploi du qualificatif « copropriété » dans la mesure où elle n’a pas inventé l’eau tiède et pour elle il ne s’agit pas d’un logement collectif mais une maison individuelle.

En vous aidant de l'annexe 2, répondez aux questions suivantes :

1-Après avoir rappelé la définition juridique de la copropriété, expliquez à  Madame CAGOLLE l'emploi du qualificatif de « copropriété horizontale » pour définir l'ensemble immobilier où se situe le pavillon que souhaite acquérir Madame CAGOLLE

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2- Une copropriété verticale ou horizontale est-elle régie juridiquement par le même texte?

Madame CAGOLLE se demande alors quels sont ses droits et ses obligations dans cet ensemble immobilier,

3- Comment connaître les droits et les obligations qu'elle aura dans cet ensemble immobilier ?

Inquiète, Madame CAGOLLE craint pour sa liberté d'action alors qu'elle projette de réaliser des travaux de rénovation: en effet elle a toujours rêvé d'une véranda pour pouvoir faire du topless, et souhaite installer une pergola sur le terrain jouxtant sa future propriété pour profiter de l'extérieur en été.

4- Quelle réponse allez-vous apporter à Madame CAGOLLE concernant ses projets de travaux ?

5- Compte tenu de ce qui précède, conseillez-vous à Madame CAGOLLE de signer le compromis de vente ? L'achat d'un pavillon en lotissement pourrait-il constituer une alternative acceptable ? Concevez un tableau récapitulatif permettant de comparer le régime de la copropriété et celui du lotissement

Dossier 4

Madame PAFUTE , négociatrice d'une agence spécialisée en transaction, avec qui vous entretenez d'excellents rapports, se présente inquiète à votre cabinet. Elle vous explique qu'elle vient de signer deux compromis pour un même bien en copropriété : Monsieur LEDOUX, copropriétaire possédant dans un immeuble en copropriété un appartement, une cave et un garage a vendu le même jour l'appartement et la cave à Monsieur et Madame FÉLIX et cédé le garage à Monsieur PIERRE qui habite dans un immeuble voisin sans parking.

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