L’étendue du droit de propriété immobilière

 L’étendue du droit de propriété immobilière

Après avoir vu que le droit de propriété confère au propriétaire des prérogatives assez puissante, il s’agit ici de voir sur quoi porte le droit de propriété immobilière ; c’est-à-dire, l’étendue spatiale du droit de propriété immobilière.

Propriété du sol. Il va de soi que la propriété immobilière s’étend tout d’abord au sol lui-même. L’étendue de ce sol est délimitée par les travaux de délimitation et de bornage, et reproduite sur les cartes cadastrales.

Au Liban, en cas de conflit entre voisins dans une région cadastrée, ces cartes cadastrales permettront de trancher le conflit, en ayant recours au cadastre. Dans les régions non encore cadastrées, le juge foncier est compétent, selon l’article 86 du Code de procédure civile libanais.

Clôture. Le propriétaire peut clore sa propriété : il peut bâtir une clôture autour de sa propriété, en respectant toutefois les servitudes établies au profit d’immeubles voisins, comme le droit de passage حق المرور .

Selon l’article 61 du CPF, « tout propriétaire peut clore son héritage, sauf si cette clôture a pour effet d’empêcher l’exercice d’une servitude établie au profit d’un immeuble voisin ». L’article 647 C. civ. contient des dispositions similaires. C’est une question de fait appréciée par les tribunaux du fond. Ces servitudes peuvent être des servitudes de passage – ce qui est le plus souvent le cas – mais ne s’y limitent pas.

Le droit de se clore n’a pas un caractère d’ordre public, ainsi un règlement de copropriété peut interdire d’y procéder - Cass. civ. 3e, 7 mars 2007). Toutefois, en droit français, chacun peut contraindre son voisin - dans les villes et faubourgs – à contribuer à la construction et à la réparation de la clôture faisant séparation entre leurs maisons (art. 663 C. civ.).

Plan. Le droit de propriété ne se limite pas au sol : selon les articles 12 et 13 du CPF et les articles 546 et 552 du Code civil, ce droit s’étend à la propriété du dessous (section 1), au dessus (section 2) et aux accessoires (section 3).

Section 1. Propriété du dessous

Textes :

Art. 13 du CPF : « La propriété du sol comporte la propriété du dessus et du dessous ; ainsi le propriétaire d’un terrain peut y faire telles plantations et constructions qu’il juge à propos ou y effectuer des fouilles aussi profondément qu’il juge convenable et tirer de ces fouilles tous les produits qu’elles peuvent fournir, le tout sauf les restrictions résultant des lois, arrêtés et règlements ».

Article 552 C. civ. : « La propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous.

Le propriétaire peut faire au-dessus toutes les plantations et constructions qu'il juge à propos, sauf les exceptions établies au titre " Des servitudes ou services fonciers ".

Il peut faire au-dessous toutes les constructions et fouilles qu'il jugera à propos, et tirer de ces fouilles tous les produits qu'elles peuvent fournir, sauf les modifications résultant des lois et règlements relatifs aux mines, et des lois et règlements de police ».

Ces textes disposent que le propriétaire a un droit sur le dessous de son fonds. Toutefois, ce droit est assez limité, comme nous allons le voir, en parcourant certains aspects de cette propriété du dessous. Nous verrons les cas des antiquités (paragraphe 1) ; des trésors (paragraphe 2) ; des mines et carrières (paragraphe 3) ; des eaux souterraines (paragraphe 4).

Paragraphe 1. Les antiquités (ou vestiges archéologiques)

Textes. Les antiquités sont soumises à un régime particulier, vu l’importance qu’elles ont dans le patrimoine historique et culturel de la nation. Elles sont régies par des textes spéciaux. Au Liban, c’est l’arrêté 166 LR du 7/11/1933 qui régit les antiquités ; en France c’est le Code du patrimoine, modifié à plusieurs reprises, dont récemment en 2018.

Définition. Au Liban, l’arrêté n° 166 susmentionné donne une définition assez précise des antiquités. Une antiquité est toute chose faite par la main de l’homme datant d’avant 1700 à quelque civilisation qu’elle appartienne – y inclus les terrains aménagés, telle que les mottes, les nécropoles, ou les caves sculptées. Leur sont assimilées les immeubles datant d’après 1700 mais dont la conservation comporte un intérêt national.

Les antiquités sont des biens publics appartenant au domaine public.  

Régime. De là, la recherche des antiquités est soumise à des règles contraignantes : en principe, elle est le résultat de fouilles menées par l’État (même contre la volonté du propriétaire) ou avec l’autorisation de l’État. Les particuliers peuvent aussi découvrir par hasard des antiquités. Toutefois, fouiller intentionnellement sans autorisation est un délit punissable par la loi, même si les fouilles sont entreprises par le propriétaire. Si un particulier découvre une antiquité par hasard, il lui est interdit de continuer à fouiller.

1. Fouilles archéologiques

La collecte des antiquités se fait par des fouilles organisées, soit à l’initiative de l’État, soit à des initiatives privées avec l’autorisation de l’État. En principe, les antiquités immobilières sont propriété de l’État, alors que les antiquités mobilières sont partagées. Le propriétaire du fonds est dédommagé du préjudice causé par les fouilles.

Voyons les détails.

• Les antiquités immobilières ainsi retrouvées sont propriété de l’État – domaine public. L’État dédommage le propriétaire du fonds.
• Pour les antiquités mobilières, elles sont partagées entre l’État et le propriétaire en France ; ou entre l’État et l’inventeur au Liban. Le droit libanais ne dit rien quant au droit du propriétaire sur les antiquités mobilières.

Les antiquités mobilières qui deviennent propriété privée de l’inventeur, ainsi que les antiquités mobilières qui étaient des propriétés privées avant l’entrée en vigueur de l’arrêté 166 au Liban, sont des biens aliénables. Toutefois, le commerce des antiquités est strictement règlementé par l’arrêté 166.

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