Les fonds de commerce et le droit au bail.

Les fonds de commerce et le droit au bail.

Introduction.

Le fond de commerce n'a pas de définition légale, il a été́ créé avec la pratique. C'est ce qu'il faisait référence à la boutique.

Loi de 1909 (seul loi qui existe) : énumère les éléments d'un fond de commerce (l'élément le plus important étant la clientèle).

I- Définition et éléments constitutifs du fonds de commerce.

1. Définition.

Le fonds de commerce : ensemble d'éléments mobiliers corporels et incorporels constitué en vue d'exploiter une activité́ et d'attirer une clientèle. Le fond de commerce est un bien composite. Les éléments les plus importants sont les éléments incorporels.

L'élément indispensable est la clientèle.

1. Les éléments incorporels.

1. La clientèle.

La clientèle : ensemble des personnes qui se fournissent habituellement chez un commerçant ou qui ont recours à ses services. Sa valeur est le chiffre d'affaires moyen des 3 dernières années. [Si clientèle de passage : le achalandage].

2. Le droit au bail.

Le commerçant est rarement propriétaire des locaux dans lequel il exerce son commerce, il doit donc signer un contrat de bail, appeler bail commercial qui est avantageux pour le commerçant (par rapport au propriétaire). Lorsque le commerçant vend son fonds de commerce, il fait bénéficier l'acheteur de son droit à continuer le bail (rester DS les locaux longtemps). Le commerçant lui fait payer se bénéfice : il lui fait payer le droit au bail.

3. Le nom commercial.

Le nom commercial : appellation sous laquelle le commerçant exerce son commerce. Le nom commercial peut être le nom de famille ou un nom fantaisiste. Le nom commercial peut être vendu avec le fonds de commerce.

4. L'enseigne.

L'enseigne : élément attractif d'ordre visuel. Elle peut être vendue avec le fonds de commerce.

5. Les droits de la propreté́ industrielle.

Eléments de la propreté́ industrielle : – Brevets.

– Marques.

• –  Dessins et modèles.
• –  Nom de domaine.

Ces éléments donnent un monopole d'exploitation. Les autorisations administratives peuvent faire partis du fonds de commerce (licence,...).

C. Les éléments corporels.

1. Le matériel et l'outillage.

Ce sont les biens qui servent à l'exploitation du commerce. Ils peuvent être vendus avec le fonds de commerce.

2. Les véhicules, le mobilier et les agencements.

Biens meubles par destination économiques. Ils peuvent faire parti du fonds de commerce. Les marchandises ne font pas partis du fond de commerce. Quant on achète un fonds de commerce on ne reprend ni les dettes ni les créances. 

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II. Protection du fonds de commerce.

A. L'action en concurrence déloyale.

Concurrence déloyale : lorsqu'un commerçant emploi des moyens illégaux pour attirer la clientèle. Dénigrement (comparaison), confusion (imitation), manœuvre désorganisant une entreprise (menace de la clientèle, débauche des salaries), non respect d'une clause de concurrence (TD). Jugement devant des tribunaux car action en responsabilité́ (faute, dommage, lien de causalité́). Sanctions : dommages et inter rets + contre-publicité́ (parution du jugement DS la presse locale).

B. L'action en contrefaçon.

Contrefaçon : imitation d'un élément de la protection industrielle (brevet, marque, modèle...). Ces éléments sont déposés à l'INPI (Institut National de la Propriété Industrielle) : payant mais monopole d'exploitation.

III. Le droit au bail commercial.

Le droit au bail commercial : droit du locataire commerçant à la jouissance paisible des lieux loués où s'exercent un commerce. Ce droit donne des avantages très important au commerçant.

1. Entreprises concernées.

Entre qui exercent une activité industrielle, commerciale, artisanale ou libérale (depuis 2008, loi de modernisation de l'économie).

2. Régime des baux commerciaux.

Forme du bail : par écrit (indispensable). Durée du bail : 9 ans minimum. Montant du loyer : librement fixé. Révision du loyer : par période triennale (tsf les 3 ans) sous conditions.

3. Droit au renouvellement.

Le bail est indéfiniment renouvelable. Au bout de 9 ans (le bail arrive à terme) :

– Ni le proprio ni le locataire ne se manifestent : le bail est automatiquement renouvèlé (renouvèlé de manière tacite).

• –  Si le locataire demande le renouvellement :

• –  Le proprio accepte → renouvellement.
• –  Le proprio ne se manifeste pas → renouvellement de manière tacite.
• –  Le proprio refuse sans motif valable → locataire part mais avec une indemnité́

D’éviction (proprio doit verser une indemnité́ : valeur du fonds).

• –  Le proprio refuse avec motif valable (non paiement de loyer...) → le bail s'arrête

Sans indemnité́.

• –  Si le propriétaire peut prévenir le locataire qu'il ne renouvelle pas le bail :

• –  Motif valable → fin du bail.
• –  Motif non valable → fin du bail avec indemnité́ d'éviction.
• –  Augmentation du loyer :

• –  Renouvellement si les 2 partis sont d'accord.
• –  Le locataire n'est pas d'accord avec l'augmentation du loyer.

L'affaire se règle à la commission départementale de conciliation.

LA LOCATION-GÉRANCE

Selon les articles L 144-1 à L 144-13 C. Com., dont les dispositions sont d’ordre public, la location-gérance du fonds de commerce est le «contrat ou convention par lequel le propriétaire ou l’exploitant d’un fonds de commerce ou d’un établissement artisanal, en concède partiellement ou totalement la location à un gérant qui l’exploite à ses risques et périls».

Ce type de contrat semble avoir été usité depuis assez longtemps, à l’échelle restreinte du fonds de commerce. Mais cette pratique se limitait à résoudre des situations particulières ou temporaires où le propriétaire du fonds se trouvait dans l’impossibilité de l’exploiter pour des raisons juridiques d’incapacité ou d’incompatibilité. Après la seconde guerre mondiale, l’institution s’est développée en prenant un tour différent. Beaucoup d’épargnants découragés d’investir dans l’immobilier en raison du régime de blocage des loyers, ont placé leurs capitaux dans des fonds qu’ils donnaient en gérance moyennant une redevance non taxée. Ce phénomène ayant suscité inévitablement une spéculation qui a eu pour effet de faire monter le prix de vente des fonds de commerce, hausse qui s’est répercutée sur le montant des redevances, donc des coûts d’exploitation des commerces loués. Ce facteur d’inflation a attiré l’attention du législateur.

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