TD de Droit civil

Le 2 février 2005, la troisième chambre de la Cour de cassation a rendu son arrêt en statuant sur une autorisation de bail commercial à un usufruitier.

En l’espèce, deux usufruitiers ont le projet de donner cinq hectares d’un terrain agricole d’une superficie  de 1108 hectares, à bail commercial, à deux sociétés. Cette parcelle de terrain ayant vocation à accueillir, la construction et l'exploitation d'une plate-forme de compostage de déchets organiques. Le nu-propriétaire ne consentie pas à cette donation.

Les usufruitiers assignent le nu-propriétaire afin d’obtenir l’autorisation de conclure le bail commercial, indépendamment de son consentement. Dans  un arrêt du 15 septembre 2003, la cour d’appel de bordeaux les y autorise. Le nu-propriétaire forme donc un pourvoi contre cet arrêt, en Cassation.

Les usufruitiers peuvent ils recourir un à un bail commercial visant à  accueillir la construction et l'exploitation d'une plate-forme de compostage de déchets organiques, indépendamment du consentement du nu-propriétaire ?

La Cour de cassation répond positivement à la question posée. Elle rejette le pourvoi et affirme l’autorisation du bail commercial en dépit du consentement du nu-propriétaire.

1. LE CARACTERE NON-PREJUDICIABLE DU BAIL COMMERCIAL VIS-A-VIS DU NU-PROPRIETAIRE.

Dans cette affaire, le bail commercial s’effectue en vue d’un projet d’exploitation de terrain (A) en respect avec sa vocation initiale, et de manière plus générale, celui ci est (B) en accord avec le principe de conservation du bien.

1. Un projet d’exploitation de terrain en respect de sa destination initiale.

La cour de cassation affirme que le projet d’accueillir  la construction et l'exploitation d'une plate-forme de compostage de déchets organiques, ne modifiait nullement la destination initiale du terrain. En effet, dans sa décision on peut lire : « qu’il ne dénaturait ni l’usage auquel les parcelles étaient destinées, ni leur vocation agricole ». Or l’article 578 du code civil dispose que « le droit de jouir des choses dont un autre a la propriété, comme le propriétaire lui-même, mais à la charge d'en conserver la substance ». C’est par cet article que la troisième chambre civile a dans sa jurisprudence dégagé le principe de « l’interdiction de modifier la destination de la chose », dans un arrêt du 5 décembre 1968. En outre, la cour de cassation avait jugé qu’en transformant une maison de plaisance en maison de commerce, l’usufruitier avait fait grief à l’article 578. D’autre part, la chambre sociale dans son arrêt du 24 janvier 1963, rappelle qu’en adoptant un mode de jouissance ne lui permettant pas de respecter son obligation, l’usufruitier engage sa responsabilité. Autrement dit, l’orque l’usufruitier en modifiant la destination de la chose, ne conserve pas sa substance, il engage sa responsabilité.  Dans cette affaire,  la cour de cassation a jugé que le projet de compostage de déchets organiques n’allait pas à l’ encontre de la destination des parcelles en cause en ce qu’elles étaient initialement affectées à un usage agricole. La cour de cassation réaffirme la décision des juges du fond.

1. la substance du bien conservée.

La cour de cassation admet que le projet de construction ne cause pas de dommage au nu-propriétaire. En d’autres termes le bail commercial n’est aucunement préjudiciable au le nu-propriétaire. L’article595 dispose que « L'usufruitier ne peut, sans le concours du nu-propriétaire, donner à bail un fonds rural ou un immeuble à usage commercial, industriel ou artisanal. A défaut d'accord du nu-propriétaire, l'usufruitier peut être autorisé par justice à passer seul cet acte ».  Or le critère du non-préjudiciable vis à vis du nu-propriétaire trouve son importance dans la décision de la  troisième chambre civile du 4mars 1987. En effet dans cette décision, la cour de cassation se voit refuser l’autorisation sous motif que «la location aurait appelé à devenir préjudiciable au nu-propriétaire ». Ainsi les droits dont peuvent jouir les usufruitiers sont indéniablement limités, au profit du nu-propriétaire. D’autant plus limités par l’obligation de conserver la substance du bien, prévu à l’article 578, précédemment cité. De cet article se dégage le principe d’obligation de restituer à l’extinction de l’usufruit. La cour d’appel d’Aix en Provence, dans sa décision du 24 juin 1982 dit « l’usufruitier doit entretenir l’immeuble de telle sorte qu’il puisse le restituer à la fin de l’usufruit dans l’état où il se trouve à l’ouverture de l’usufruit ». Par ailleurs le 11 octobre 1968, la troisième chambre civile affirme « qu’aucun grief ne peut être fait à l’usufruitier qui restitue le fonds dans l’état ou il l’a trouvé. » En l’espèce, les juges de fond n’avaient  pas constaté que d’atteinte à ce  principe « dans la mesure où le preneur s’engageait en fin de bail à remettre les lieux dans leur état d’origine ». Par conséquent, le principe de conservation de la substance ne peut être évoqué en vue d’un refus de l’autorisation judiciaire du bail commercial. Et aucun grief ne peut être fait à l’usufruitier.

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