DSR5560 Travail session

Travail de session

Hôtel Zéro1

Unité désignée # 1008

Travail présenté à

Jacques Magnan

Pour le cours DSR5560

Finance immobilière

Travail réalisé par

Olivier Gauthier – GAUO04079104

Et

Xavier Genest – GENX03039207

Groupe 20

Mercredi le 2 décembre 2014

[pic 1]

Dans le cadre de notre cours de Finance immobilière, nous avons à analyser un investissement dans une unité d’un actif immobilier, le «condo-hôtel» Zéro1, qui sera acquise aux fins d’évitement fiscal. Notre unité désignée est la # 1008 et nous évaluerons l’investissement selon premièrement, le taux de rendement qu’il procure et ce à divers niveaux de financement hypothécaire et deuxièmement, selon les risques que comporte un tel type d’investissement.

Taux de rendements internes (voir annexes pour le détail des calculs)

        Dans le premier scénario, où nous réalisons l’investissement sans financement hypothécaire, nous réussissons à dégager un taux de rendement interne de 2,9380%. De plus, ce scénario nous permet d’éviter les risques reliés à l’emprunt.

Lorsque nous réalisons l’investissement avec un financement à hauteur de 25% du coût d’acquisition, le taux de rendement interne du projet diminue à 1,8330%. Ce scénario se révèle avantageux dans le sens où il permet d’éviter complètement les impôts d’exploitation durant les cinq premières années du projet tout en gardant une rentabilité pour l’investisseur.

Avec un financement hypothécaire à hauteur de la moitié du prix de vente payé, le projet ne s’avère plus rentable pour ce dernier alors que le taux de rendement interne passe dans le négatif à -0,6588%. Ce scénario permet aussi d’éviter les dépenses d’imposition jusqu’en 2018 même s’il comporte également des flux monétaires négatifs durant les deux premières années du projet.

Finalement, avec un taux de financement hypothécaire de 75% du coût d’acquisition, l’investissement comporte des pertes d’exploitation durant les trois premières années et des flux monétaires négatifs jusqu’à l’année de revente en 2018. Le taux de rendement interne de ce scénario diminue à -8,4047%.

Analyse des risques généraux

Gestion

L’industrie de l’hôtellerie était en déclin pour la période de janvier à mai 2014; en effet les statistiques^[1] montrent un recul de l’achalandage ainsi qu’une hausse des prix moyens de location pour cette même période selon Hôtellerie Québec. Les chambres ont du mal à se faire louer. De plus, depuis 2011 environ 200 établissements hôteliers ont dû fermer leurs portes, représentant plus de 3000 chambres^[2].

Les marges de profits moyennes dans l’industrie ont reculé passant de 8.7% à 5.5%^[3]. Cette observation est expliquée par la hausse des salaires moyens en plus d’une hausse des taxes foncières ce qui fait gonfler les coûts d’exploitations. Le rendement de ces établissements est donc affecté et représente un plus grand risque pour un investisseur.

Financement

Le taux de change joue certainement un facteur de risque considérable en ce qui a trait à l’achalandage ainsi qu’au financement de ces établissements. Le taux de change étant moins intéressant par exemple, nos voisins américains pouvant se procurer 1,13$ CAN pour 1,00$ US^[4] en date du 27 novembre 2014, le  Québec devient donc moins attrayant pour le tourisme ainsi que pour le financement. Le problème étant semblable pour les Européens qui sont encore crise.

Il est de plus en plus difficile d’obtenir du financement pour des projets hôteliers et immobiliers. En effet, la marge bénéficiaire moyenne du marché hôtelier québécois ayant diminué, le risque relié à ceux-ci en est donc augmenté, également dû à une réduction de l’achalandage, les variation des taux de changes, nombreuses fermetures d’établissements et plusieurs autres facteurs.

Analyse des risques spécifiques

Gestion

L’établissement en soit comporte quelques éléments pouvant éventuellement en faire diminuer la valeur ainsi que l’achalandage. Prenons par exemple l’inexistence de places disponibles pour stationner les voitures des clients potentiels. Cela joue un grand rôle pour un visiteur désirant se procurer une chambre ou un appartement, particulièrement lorsque situé en ville, qui fera peut-être changer la balance vers un autre endroit qui offre ce service primordial pour plusieurs.

De plus, l’immeuble comprend plusieurs zones administratives (salles de réunion, salle de conditionnement physique, etc.) sur la plupart des étages. Cet aménagement peut se révéler être un inconvénient pour un client potentiel tant au niveau du bruit qu’au niveau de l’achalandage autour de son appartement.

Financement

Les fluctuations possibles du taux d’intérêt représentent toujours un risque dans le secteur immobilier, un investissement dans le projet Zéro 1 peut-être à risque au niveau de son mode de financement. Effectivement, une augmentation des taux d’intérêts peut réduire la possibilité d’obtenir le financement requis à l’investissement.

Les propriétaires étant nombreux et disparates, cela engendre le fait que le taux d’occupation optimal de chaque unité plus difficile à atteindre et ainsi, la rentabilité de ceux-ci s’en trouve appauvrie. Il est de mise de promouvoir l’établissement pour en augmenter l’achalandage et de même les revenus des propriétaires qui sinon seront portés à se départir de leurs investissements.

ANNEXES

Aucun financement hypothécaire

...