Droit rural : bail rural

Droit rural

BAIL RURAL

Art.L411-1s CIV & Loi 13/10/2014

DÉFINITION ACTIVITÉ AGRICOLE

Art. L311-1 RUR. = Sont réputées agricoles toutes les activités correspondant à la maitrise & à l’exploitation d’un cycle biologique de caractère végétal ou animal & constituant une ou plusieurs étapes nécessaires au déroulement de ce cycle ainsi que les activités exercées par un exploitant agricole qui sont dans le prolongement de l’acte de production ont pour support l’exploitation.

L’activité agricole est civile par nature.

PRINCIPES = Toute mise à disposition à titre onéreux de parcelles agricoles au profit d’un tiers en vue de leur exploitant relève du statut de fermage.

EXCEPTIONS (art. L411-2 & L411-3 RUR) =

• Baux emphytéotiques;
• Baux consentis par les SAFER ;
• Mise à disposition d’un bien par un associé à une société agricole ;
• Bail à cheptel ;
• Jardins familiaux.

BAIL À FERME

Il s’agit d’un bail écrit d’une durée minimale de 9ans dans lequel le preneur s’engage à conserver le bien & à payer un fermage (loyer) dont le montant est fixé par le contrat. Le fermage peut être révisé par application d’un indice (indice des fermages) ou par le tribunal paritaire des baux ruraux en cas de désaccord.

En cours de bail, le preneur qui souhaite apporter des améliorations ou faire des travaux doit en informer le bailleur notamment selon les modalités des art. L411-27 à 29 & L411-69 RUR.

Le bailleur doit notamment garantir au preneur une jouissance paisible. 

PRINCIPE = Le bail rural est incessible. Il ne peut être cédé qu’avec l’agrément du bailleur & uniquement au profit du conjoint ou du partenaire d’un PACS du preneur participant à l’exploitation ou aux descendants du preneur ayant atteint l’âge de la majorité.

DROIT AU RENOUVELLEMENT AU PROFIT DE L’EXPLOITANT

A l’issue de la durée initiale, le bail se renouvelle pour une durée de 9ans.

RÉSILIATION DU BAIL

• Résiliation à l’initiative du preneur = destruction des biens loués, acquisition d’une autre exploitation, refus d’une autorisation d’exploiter, incapacité de travail.

• Résiliation à l’initiative du bailleur = art. L411-31 à 33 RUR

• En cas de changement de destination des parcelles (parcelles devenues constructibles). La résiliation prend effet un an après la notification. Le bailleur doit changer la destination effective dans les 3ans. Une indemnité est versée au preneur.

• En cas de faute du preneur = 2 défauts de paiement après mise en demeure

• En cas d’abandon de l’exploitation par le preneur

• En cas d’irrespect des clauses environnementales du bail.  

ABSENCE DE RENOUVELLEMENT DU BAIL

• Refus de renouvellement par le preneur = Le preneur peut notifier un congé au bailleur 18mois avant le terme du bail.

• Le bailleur peut refuser le renouvellement lorsque le preneur atteint l’âge de la retraite. Cette notification est faite 18mois avant la fin du bail par exploit d’huissier.

REPRISE DU FONDS LOUÉ

Art. L411-57 RUR :

•  Reprise en fin de bail par le bailleur pour exploiter le fonds lui-même ou le faire exploiter par un descendant ou son conjoint.

• Reprise en cours de bail par le bailleur au bout de la 6ème année du 1er renouvellement pour installer un descendant ou son conjoint & reprise pour construire une maison d’habitation par le bailleur ou certains membres de sa famille.

En fin de bail, les constructions & plantation réalisées par le preneur deviennent la propriété du bailleur moyennant indemnité au profit du preneur.  

BAIL RURAL CESSIBLE EN DEHORS DU CADRE FAMILIAL

Art. L418-1 à 5 RUR

Forme du bail cessible = acte authentique obligatoire.

Ce bail contient une clause qui autorise la cession du bail en dehors du cadre familial il a une durée min 18ans. A défaut de congé délivré par exploit d’huissier 18mois avant son terme, le bail est renouvelé pour une période minimale de 5ans. Le locataire qui entend procéder à la cession de son bail notifie par LRAR, au bailleur un projet de cession mentionnant l’identité du cessionnaire pressenti & la date de la cession projetée. Le silence du bailleur vaut acceptation de la cession.

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