CAS PRATIQUE LES FONDAMENTAUX DU DROIT RURAL

Master 2 de droit rural

Unité d’enseignement 1 : Les fondamentaux du droit rural

Cas pratique

En matière de droit agricole, il n'est pas toujours évident de réaliser une opération souhaitée sans difficultés. Il est parfois difficile de répondre à des exigences précises pour se soumettre à une règlementation conformément à la volonté des parties, et paradoxalement les parties se retrouvent soumises à des dispositions, qui plus est d'ordre public, involontairement. Ce paradoxe est d’autant plus vérifié avec la diversité que présente aujourd’hui l’activité agricole en s’ouvrant à des pratiques variées telle que la permaculture. Ces diverses formes d’activités agricoles poussent le droit rural à s’élargir, s’approfondir afin d’envisager des réflexions pour chaque situation.

Dans notre cas, M. DUPOND, personne physique majeure, souhaite vendre deux immeubles situés en Saône-et-Loire au profit de M. DURAND, personne physique majeure. Les deux immeubles objets de la vente sont une grange désaffectée et un autre terrain contigu au premier. Une partie du terrain cédé est occupée par un tiers, M. DUCHAMP, personne physique majeure, qui laisse paître quelques vaches depuis maintenant cinq ans. En contrepartie M. DUCHAMP s’occuperait de l’entretien du jardin de la propriété de M. DUPOND. L’acquéreur fraîchement retraité, M. DURAND, souhaiterait reprendre l’ensemble de la propriété de M. DUPOND afin de créer sa propre ferme, il lui a fait une offre d’achat légèrement supérieure au prix du marché. Le sujet nous invite à s'interroger sur la possibilité de la réalisation de la transaction entre M. DUPOND et M. DURAND, il convient alors d'envisager la question suivante ; En matière de vente agricole, est-on systématiquement soumis au statut du fermage ? est-ce que l'on a toujours le choix de son acquéreur

1. L’acquéreur face au statut du fermage

Tout d’abord, pour savoir comment s’applique le statut du fermage il faut se référer à l’arrêté préfectoral de Saône-et-Loire pour le seuil d'application. Pour les parcelles en nature de prés et terres comme dans notre cas, le seuil d’application est de 1 hectare. Nous ne savons pas quelle superficie exacte exploite M. DUCHAMP mais dans tous les cas cette superficie est inférieure audit seuil, ce qui signifierait que le statut du fermage ne s’applique pas. Les conventions portant sur les petites parcelles sont régies par les dispositions de l’article L 411-3 du Code rural et de la pêche maritime. Lorsque le bail de petites parcelles n’est pas constaté par écrit le bail des parcelles répondant aux conditions du premier alinéa de l’article L 411-2 du Code rural et de la pêche maritime est soumis aux dispositions de l’article 1774 du Code civil.

Malgré les dispositions de l’article L 411-4 du Code rural et de la pêche maritime, le bail verbal est valable et soumis au statut du fermage. En l’espèce, le sujet ne précise pas l’existence d’un bail écrit entre M. DUPOND, le propriétaire, et M. DUCHAMP. Est-ce que cette mise à disposition constitue t’elle un bail à proprement parler et est-elle soumise au statut du fermage ? L’article L 411-1 du Code Rural et de la pêche maritime nous donne une définition d’ordre public du bail soumis au statut du fermage en divisant sa définition en quatre éléments. Si ces éléments sont tous réunis, alors le bail est soumis au statut du fermage, parfois même contre le gré des parties et de manière involontaire.

1°) Il y a tout d’abord la notion de « mise à disposition », c’est-à-dire le fait pour un propriétaire de concéder un droit de jouissance à une tierce personne.

En l’espèce, on a bien une mise à disposition du terrain par le propriétaire, M. DUPOND, au profit de M. DUCHAMP.

2°) Cette mise à disposition doit être « à titre onéreux », si la mise à disposition est à titre gratuit, juridiquement ce n’est pas un bail mais un prêt à usage. Il faut toutefois être vigilant sur la nature de la contrepartie qui est appréciée très largement.

Depuis la loi n° 95-2 du 2 janvier 1995 et ses décrets d'application il est imposé aux bailleurs et aux preneurs de fixer le loyer en monnaie, avec toutefois quelques dérogations. Mais il y a une différence pour la mise à disposition, peu importe si la contrepartie onéreuse se fait en monnaie ce qui importe le plus c’est de savoir s’il y a contrepartie onéreuse ou non pour qualifier en bail soumis au statut du fermage ou non. La notion d’onérosité est importante pour que le statut du fermage s’applique. La contrepartie peut même être modique avec un versement irrégulier. La contrepartie peut être pécuniaire, ou encore en industrie ou même en nature.

Le suite de l’article précise qu’il doit d’agir « d’un immeuble à usage agricole », la notion d’ « immeuble » s’opposant à la notion de « meuble », il ne peut donc pas y avoir par conséquent de bail rural soumis au statut du fermage sur un bien mobilier. En l’espèce, M. DUCHAMP s’occupe du jardin de la propriété de M. DUPOND. Le fait de s’occuper du jardin du propriétaire peut être considéré comme une contrepartie, s’agissant d’une contrepartie onéreuse en industrie.

3°) L’ « usage agricole » c’est l’usage au jour de la vente. En l’occurrence l’usage que M. DUCHAMP en fait, et nous avons vu précédemment qu’il s’agissait bien d’une activité agricole au sens de l’article L 311-1 du Code rural de la pêche maritime. En l’espèce, on considèrera que M. DUCHAMP exerce une activité agricole au sens de l’article L 311-1 du Code rural ainsi qu’il a été dit précédemment.

4°) Ces trois derniers éléments doivent se cumuler avec le quatrième, savoir « en vue de l’exploitation pour exercer une activité agricole » et nous renvoi à l’article L 311-1 du Code rural et de la pêche maritime. D’ordre public, on ne peut pas déroger à cet article (L 411-1 du Code Rural et de la pêche maritime) ni volontairement ni involontairement. Dans notre cas, il s’agit d’un bail de petites parcelles dérogeant partiellement au statut du fermage. Ce type de bail est présumé conclu pour une année et se renouvelle par périodes successives d'un an.

1. L’acquéreur face aux droits de préemption

Selon les dispositions de l'article 1583 du Code civil, la vente est parfaite entre les parties dés lors qu'il y a accord sur la chose et sur le prix, quand bien même la chose n'ait pas été encore livrée ni le prix payé. Toutefois, il faut aussi prendre en considération d'autres éléments qui pourraient faire échec à ces dispositions. Il faut être sûr que rien ne vienne faire obstacle à l’acquéreur choisi et vérifier si un éventuel locataire serait prioritaire sur les biens vendus, ce qui évincerait l’acquéreur choisi.

...