Cas Pratique de droit: le bail commercial

Droit des Obligations, Cas Pratique.

Monsieur Lesturgeon, qui est le bailleur du Tungstène, sur une période de 10 ans, s'est contenté d'encaisser chaque mois des « provisions sur charges », provenant de son bien immobilier, le Tungstène, qu'il louait à Tom, mais n'avait jamais procédé à la régularisation des charges locatives. Régularisation annuelle qui doit être effectuée, d'après le contrat de bail, avant le 1er juin de chaque année.

Pourtant, chaque année, le comptable du Tungstène demandait par courrier à Monsieur Lesturgeon de procéder à ces régularisations, mais ces demandes sont toujours restées sans effet, Monsieur Lesturgeon ne procédant jamais, au cours de ces 10 années, aux régularisations annuelles avant le 1er juin de chaque année.

Le bailleur envoya à son locataire, Tom, une lettre très agressive dans laquelle il exige de Tom que celui-ci lui paye 11728 euros au titre de la régularisation des charges locatives des 10 dernières années, sous huit jours, sous peine que le bailleur ne mette en œuvre la clause résolutoire prévue au contrat.

Le bailleur a t'-il le droit de réclamer la régularisation des charges locatives sur les 10 dernières années, y a-t'-il prescription à l'issue d'un certain délai ?

Le locataire peut-il se soustraire au paiement de la régularisation des charges locatives ?

Le bailleur peut-il mettre en œuvre la clause résolutoire au bail en cas de non-régularisation des charges locatives ?

I) La régularisation des charges locatives en question.

II) La question de la résiliation du bail.

I) La régularisation des charges locatives en question.

L'article 1134 du code civil dispose que « Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent êtres révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent êtres exécutées de bonne foi ».

L'article 2224 du code civil dispose que « Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer ».

Ainsi, un bailleur ne peut réclamer la régularisation des charges locatives que son locataire lui doit, que sur les cinq dernières années à compter du jour où il a prit connaissance des faits lui permettant de mettre en œuvre cette régularisation.

En l'espèce, Monsieur Lesturgeon, le bailleur, connaissait sa capacité à mettre en place la régularisation des charges locatives puisque le comptable du Tungstène, employé de Tom, le locataire, adressait chaque année à Monsieur Lesturgeon une lettre lui demandant de procéder à cette régularisation, sans jamais que ce dernier n'y procède. Ainsi, il apparaît clairement que le bailleur ne peut contester le fait qu'il avait connaissance depuis au moins 10 ans de sa capacité à mettre en œuvre la régularisation des charges locatives, d'ailleurs vivement demandée par son locataire chaque année.

Le délai de prescription courant sur 5 ans à compter du jour où le titulaire d'un droit en action personnelles ou mobilières a connu ou aurait dû connaître les fait lui permettant de l'exercer, ainsi, dans notre cas le bailleur ne pourra réclamer la régularisation des charges locatives que sur les cinq dernières années de locations du Tungstène à Tom, car il savait depuis au moins 10 ans qu'il possédait ce droit, mais du fait du délai de prescription courant sur seulement 5 ans, il ne pourra que demander la régularisation des charges sur ce délai quinquennal.

Ainsi, Tom devra payer seulement une partie de ces 11728 euros, c'est à dire la partie prenant en compte les 5 dernières années de bail, et non pas les 10 dernières années, la prescription s'abattant au delà de 5 ans.

II) La question de la résiliation du bail.

L'Article 1184 du code civil dispose que « La condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l'une des deux parties ne satisfera point à son engagement. Dans ce cas, le contrat n'est point résolu de plein droit. La partie envers laquelle l'engagement n'a point été exécuté a le choix ou de forcer l'autre à l’exécution de la convention lorsqu'elle est possible, ou d'en demander la résolution avec dommages et intérêts. La

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