Les obligations respectives des parties dans le contrat de bail

L’arrêt suivant a été rendu par la 3ème chambre civile de la cour de cassation le 20 janvier 2009 et concerne l’applicabilité des clauses concernant les obligations respectives des parties dans le contrat de bail.

Une société, propriétaire d’un local, le donne à bail commercial à une société locataire.

Suite au constat de défaillances graves dans l’installation électrique mettant en péril la sécurité du local, la société locataire assigne la société bailleresse aux fins d’exécution des travaux nécessaires.

En 1ère instance, un jugement est rendu dont appel est interjeté.

La Cour d’Appel de Montpellier, dans un arrêt du 18 septembre 2007, déboute le locataire de sa demande. La société locataire forme un pourvoi en cassation contre l’arrêt rendu.

La 3ème chambre civile de la Cour de Cassation, dans un arrêt du 20 janvier 2009, casse et annule l’arrêt rendu par la cour d’appel de Montpellier.

La cour d’appel de Montpellier décide que la clause contenue dans le contrat de bail qui stipule que le preneur prendra le local dans l’état où il se trouve au moment du début de l’occupation et qui restreint l’obligation de délivrance du bailleur au jour d’entrée en possession a plein effet. De ce fait, le locataire ne peut prétendre à demander au bailleur d’exécuter son obligation de délivrance d’une chose en bon état de réparation pendant la durée du bail.

Le bailleur peut t’il s’exonérer de son obligation légale de délivrance d’une chose en bon état de réparation par une disposition contractuelle ?

La cour de cassation dispose que la clause visée dans le contrat de bail n’exonère pas le bailleur de l’exécution de son obligation de délivrance et apprécie l’exécution de cette obligation pendant toute la durée du contrat de bail.

Par cet arrêt, la Haute Juridiction vient censurer une clause qui décharge le bailleur d’une partie de l’obligation de délivrance et juge donc l’opportunité de la clause.

En appréciant les aménagements contenus dans le contrat de bail et vient mettre fin à celles qui modifient les obligations respectives des parties : elle impose donc son modèle de contrat.

La cour de cassation rend un arrêt qui affirme en 1er lieu, la prééminence de l’obligation de délivrance et étend l’application de cette obligation au delà des cas de force majeure (I). De plus, les juges du droit redonnent un rôle à la loi, qui ne vient pas seulement suppléer le contrat en cas de silence de ce dernier (II).

Cependant, cette décision issue d’un mouvement jurisprudentiel alors récent ne risque t’elle pas de venir limiter la liberté des parties au moment de former un contrat de bail ?

1. La prééminence de l’obligation de délivrance.

1. Une obligation confrontée aux aménagements contractuels.

L’article 1720 alinéa 1er du code civil oblige le bailleur à délivrer la chose en bon état de réparation de toute espèce. Ainsi, à défaut de toute stipulation contractuelle contraire, le bailleur a l’obligation de délivrer un bien qui satisfait les règles de sécurité exigées par la loi et les mises aux normes. Cette disposition fait partie de l’ensemble qui compose l’obligation de délivrance de la chose dans le contrat de bail, obligation pesant sur le bailleur.

Cependant, cette obligation est bien soumise aux stipulations du contrat de bail et ne trouve effet qu’en cas de silence de ce dernier. La décision de la cour d’appel ne se trompe pas à cet égard puisque elle rappelle la plaine portée des clauses qui changent, ou du moins déchargent les parties de certaines de leurs obligations, sans distinguer leur caractère essentiel.

En effet, il est d’usage, surtout en matière de bail commercial, que les parties au contrat conviennent d’aménagements concernant leurs obligations. Cette position des juges pouvait concerner toutes les obligations du bailleur et s’inscrivait dans une jurisprudence constante dont témoigne, au moment de la décision des juges du 2nd degré, un arrêt rendu par la cour d’appel de Paris le 14 novembre 2007 qui vient exonérer le bailleur de l’exécution de son obligation de garantie des vices cachés de la chose.

Par cette décision, la 3ème chambre civile de la cour de cassation vient donc restreindre la portée de ces aménagements et confère un statut supérieur à l’obligation de délivrance.

1. L’obligation de délivrance  trop essentielle pour être limitée.

Par cet arrêt rendu le 20 janvier 2009, la Haute Juridiction vient effectuer un rappel important : les aménagements conventionnels du contrat du bail doivent respecter les règles issues du droit commun des contrats. Par conséquent, les parties ne peuvent s’exonérer de leurs obligations essentielles.

En l’espèce, les juges du droit confèrent à l’obligation de délivrance un statut qui ne permet plus d’y déroger ou d’en limiter certaines de ses applications, comme le bon état de réparation d’une chose, par un aménagement contractuel.

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