Droit des contrats spéciaux / Le bail

TD 6 – Le bail

CAS 1 –

Rodolphe loue un box a Cécile, étudiante en droit, pour une durée de 5 ans en échange d’un loyer de 500 euros. Après avoir demandé avis à ses amis, elle apprend que le loyer est surévalué de 300 euros. Le propriétaire habitant à Dubaï, Cécile n’avait pas pu discuter du montant du loyer lors de la conclusion du bail. Faisant face a une telle injustice, la locataire décide alors de faire des travaux afin de s’aménager un bureau. Lors d’une visite a Paris, Rodolphe constate les modification et souhaite que les travaux effectué soient détruit.

1. L’application de la loi dans le temps

En droit français des obligations il est essentiel de déterminer si l’on applique la loi ancienne, le droit transitoire ou bien la loi nouvelle. Soit le droit antérieur à l’ordonnance du 10 février 2016, la loi de 2018 ou le droit postérieur à cette date.

L’article 9 de l’ordonnance de 2010 dispose que les contrats conclus avant le 10 février 2016 restent soumis à la loi ancienne y compris pour leurs effets légaux et dispositions d’ordre public. Toutefois, lorsque les contrats sont conclus postérieurement à l’ordonnance, ils seront soumis ainsi que leurs effets à la loi nouvelle.

De plus, l’article 6 de l’ordonnance de 2016 dispose de la modification d’un certain nombre d’articles.

En l’espèce, aucune date n’est précisé concernant le contrat de bail conclu entre Rodolphe et Cécile. De ce fait, on admettra que celui-ci a été fait actuellement soit en février 2022.

En conclusion, c’est le loi nouvelle postérieure à l’ordonnance et au droit transitoire qui s’applique.

B) La qualification du contrat de bail

Selon l’article 1709 qui définit le contrat de bail « Le louage des choses est un contrat par lequel l'une des parties s'oblige à faire jouir l'autre d'une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s'oblige de lui payer »

De plus, l’article 1713 dispose que l’on peut louer toute sorte de bien meubles ou immeuble qui se trouve dans le commerce juridique.

En l’espèce, Rodolphe s’est engagé à loué son box a Cécile pour une durée de 5 ans. En échange, Cécile doit payer un loyer mensuel de 500 euros. Le contrat conclu entre Cécile et Rodolphe est donc limité et onéreux.

En conclusion, on est bien en présence ici d’un contrat de bail.

C)  Les obligations du bailleur

En droit, l’article 1719 nous dit que « le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière : De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant. D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ; D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; D'assurer également la permanence et la qualité des plantations. »

En l’espèce, Rodolphe a loué le box a Cécile conformément à ce qui était convenu, il n’y a pas eu de plainte concernant l’état de la location. Il n’y a aucune obligation de prix de la part du bailleur qui aurait pu fonder le sentiment d’injustice ressentit par Cécile.

Rodolphe n’a pas manqué à ses obligations et semble donc être dans son bon droit.

D) Les obligations du preneur

En droit, l’article 1728 dispose que « Le preneur est tenu de deux obligations principales : D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ; De payer le prix du bail aux termes convenus. »

De plus, selon l’article 1730 du code civil, le preneur doit restituer la chose telle qu’il la reçut. Il y a ici une obligation de conservation.

Enfin, selon la loi du 6 juillet 1989, les travaux effectué par le locataire qui modifient de manière irrémédiable la structure du logement, comme la création d’ouverture, sont des travaux qui nécessite l’accord du propriétaire.

En l’espèce, après avoir réalisé que le prix du loyer était surévalué de 300 euros, Cécile a décidé d’effectuer des travaux. Elle a construit un mur en parpaing avec une porte à la place de celle du box afin d’y installer son bureau. Elle a donc ici réalisé une ouverture, et modifié le box appartenant à Rodolphe en effectuant non pas des travaux de simple aménagement mais des travaux de transformation.

Cécile a donc effectué des travaux qui ont modifié irrémédiablement la structure du logement qu’elle louait, dans demander son avis au propriétaire Rodolphe, qui l’a découvert lors de sa visite a Paris.

E) Les sanctions contre des travaux de transformation sans l’accord du propriétaire

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, un locataire souhaitant obtenir l’accord de son bailleur pour réaliser des travaux devra lui faire parvenir sa demande par lettre recommandée avec accusé de réception. Pour que Le propriétaire aura alors un délai de quatre mois pour donner sa réponse : sans retour de sa part passé ce délai, le locataire sera en droit de réaliser ces travaux.

Dans le cas où le locataire effectuerait d’importantes modifications dans le logement sans accord préalable de son propriétaire, ce dernier pourra exiger du locataire qu’il remette le logement en l’état et à ses frais.

En l’espèce, n’ayant pas plus d’information sur le sujet, on va considérer qu’aucune lettre recommandée n’a été rédigé et envoyé par Cécile. Les travaux de transformations sont le fait de percer une ouverture, de modifier la destination d’une pièce ou encore d’abattre une cloison. Ici, Cécile a construit une nouvelle pièce avec une porte remplaçant celle du box. Elle a donc effectué d’importante transformation sans demander l’accord préalable de son propriétaire.

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