La Nature Juridique Du Droit Du Preneur à Bail

« On a prétendu que le droit du preneur allait être profondément modifié, qu'on ne serait plus en présence d'un droit de créance, mais d'un droit réel d'usage. » était cité au Journal Officiel ( J.O), le débat parlementaire du Sénat de 1926 à propos de l'élaboration de la loi du 1er Avril 1926, laquelle réglant les rapports entre bailleurs et preneurs de locaux d'habitation.

L'on a pu constater que suivant les deux Guerres Mondiales, s'est enchainée une crise du logement du aux ravages de ces deux guerres. L'équilibre du marchés des locaux d'habitation s'est trouvé en faveur des propriétaires, c'est pourquoi, le législateur a pris un certains nombres de mesures en faveur du locataire, en effet les salaires avaient eux aussi considérablement baissés, et c'est dans un souci de recherche de paix sociale que le législateur fit bénéficier les locataires menacés d'expulsion de prorogation de bail, c'est à dire que le locataire peut se maintenir en jouissance dans les lieux loués, après l'expiration du bail. On peut citer la loi du 9 Mars 1918. Malheureusement, la crise continua contrairement aux prévisions, et d'autres textes intervinrent en faveur du preneur à bail. Une des grandes lois fut celle du 1er Septembre 1948. Mais, la protection, et donc l'élargissement des droits du locataire ne s'est pas arrêtée là, et a continué jusqu'à nos jours, avec la Loi de 1994 relative à l'habitation.

D'après les débats parlementaires de 1926, il était à prévoir un changement de nature juridique du preneur à bail, le preneur à bail étant synonyme de locataire, qui quant à lui correspond à celui qui reçoit la jouissance d'une chose en vertu d'un contrat de louage. La nature juridique du droit du preneur à bail se distingue entre le droit réel, c'est à dire des droits qui portent directement sur une chose, et qui procure à son titulaire tout ou partie de l'utilité économique de cette chose, et de droit personnel, qui est relatif à un droit de créance, caractérisé par le fait que le créancier peut exiger du débiteur l'exécution de son engagement.

En considérant, toutes ces lois, on peut remarquer qu'il y a un accroissement des droits au profit du preneur à bail, faut-il voir la preuve d'un changement de la nature juridique du droit du preneur étant donné cette accroissement?En effet, l'on peut voir que le locataire a des droits qui portent sur la chose, et donc l'on peut penser que le droit à l'origine personnel du preneur, soit devenu un droit réel, vu la protection accrue du locataire.

Nous verrons donc dans une première partie qu'il y a une amélioration des droits du preneur à bail, puis dans une seconde partie que ces droits sont enclin à faire décliner la théorie du droit personnel.

Dans une première partie, nous verrons donc cet accroissement, et amélioration de la protection du locataire. Cette protection est assurée non pas que dans les seuls baux d'habitation, mais tout autant dans les baux ruraux, ou commerciaux, par une stabilité du droit du preneur.

I _ Une amélioration des droits et protection du preneur:

Depuis le début du siècle, le législateur n'a eu cesse de prendre soin du locataire, et d'améliorer les conditions du bail en sa faveur. Cette protection de sa part a conduit à accroitre les droits du preneur à bail dans différents domaines.

A)Un accroissement du pouvoir d'utilisation et de jouissance du preneur:

Auparavant, le bailleur était celui qui définissait les termes du contrat de louage, ce qui lui laissait une grande liberté dans la fixation des clauses. Cependant, de nos jours, c'est le législateur qui vient fixer des normes pour le contenu du contrat de louage, par rapport au prix par exemple, comme l'on peut le voir dans la loi Quillot de 1982. L'intérêt de la protection du locataire peut être montré par l'exemple de la loi Mahenierie du 23 Décembre 1986 d'inspiration libérale, qui rétablissait la libre fixation du prix du loyer, s'en suivit une flambée des prix du loyer.

Puis, le preneur à bail connait donc un accroissement de ces droits, si cela est compris dans son contrat de bail, celui-ci peut sous louer le bien mis à bail. Il peut aussi modifier les lieux, ce qui est un pouvoir d'utilisation et de maitrise de la chose.

Cela amène donc à penser que le locataire détient plus d'emprise sur le bien mis à bail. Cela peut être confirmé par le fait que le preneur à bail connait une stabilité dans ces droits, une stabilité se rapportant à sa situation par rapport au bien.

B) La stabilité des droits du preneur:

Cette stabilité peut être vu tout d'abord par le biais du bail rural. En effet, le législateur non seulement dans le bail rural, mais dans tous les baux impose une durée minimum de contrat. De plus, lorsqu'un propriétaire souhaite alièner son domaine, le fermier peut faire jouer une droit de préemption, qui est la faculté accordée par la loi pour une personne d'acquérir de préférence à tout autre personne un bien, que son propriétaire propose de céder. Ce

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