DROIT DES CONTRATS SPÉCIAUX - LE BAIL

Titre II : Le bail

Le bail est un contrat de mise à disposition d’une chose ou encore jouissance d’une chose. Ce contrat n’est pas translatif de propriété. Le locataire est considéré comme étant un simple détenteur précaire de la chose louée. L’article 1709 en donne une définition : « le louage des choses est un contrat par lequel l’une des partie s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige à lui payer »

Le bail comporte des éléments constitutifs :

• la jouissance de la chose à laquelle le bailleur, c.-à-d. le droit personnel de jouissance conféré au preneur.
• Le loyer que le preneur s’oblige à payer en contrepartie.

Le bail est donc nécessairement un contrat à titre onéreux. De plus ces éléments, plus particulièrement la jouissance du bien permettent de distinguer le bail des contrats voisins.

Ainsi lorsqu’on compare bail et vente. La vente transfère un droit réel, un droit de propriété et de manière définitive et instantanée alors que le bail ne confère qu’un droit de jouissance temporaire et personnel.

Comparaison du bail et du contrat d’entreprise. Le contrat d’entreprise, l’entrepreneur s’oblige à faire quelque chose pour le maitre et l’ouvrage. Alors que le bailleur ne s’oblige qu’à permettre la jouissance du locataire et le preneur à payer un loyer.

Comparaison : le bail et contrat d’hôtellerie. Dans le contrat d’hôtellerie, l’importance des services fournis par l’hôtelier et le contrôle qui peut exercer sur la jouissance de l’immeuble exclut la qualification de bail.

Le droit au bail a considérablement changé depuis le code civil. Le droit au bail s’est spécialisé. Les règles de droit de commun ont une application résiduelle. Ce sont les dispositions spéciales qui s’appliquent. Il existe en matière immobilière plusieurs législations spéciales, concernant le bail d’habitation, bail professionnel, le bail commercial, le bail rural. A l’intérieur de ces différents statuts précités, il existe des règles encore plus spéciales. En matière de bail d’habitation, loi de 1948, loi 1989, la loi Alur. Au départ, le droit au bail est considéré comme supplétif, application du principe de la liberté contractuel. Après la seconde guerre mondiale, en raison des enjeux sociaux et économiques, le droit au bail est devenu d’ordre public. De manière générale, pour les baux immobiliers et particulièrement d’habitation. La liberté contractuelle s’est considérablement amenuisée. Il s’agit tout autant d’un ordre public de protection que d’un ordre public de direction. Il faut alors trouver un équilibre entre cette protection du locataire et la préservation des intérêts du bailleur. La loi Alur du 24 mars 2014 qui a modifié de la loi de 1989, est très dirigiste à l’égard des bailleurs. Par ailleurs il convient de relever que le bail peut porter également sur des biens meubles. L’article 1713 du code civil dispose que la location de meubles ou d’immeubles est autorisée. Le bail mobilier n’a pas la même fonction sociale et économique que le bail immobilier, c’est la raison pour laquelle son statut est très différent. Il n’a pas de régime propre, il repose sur la liberté contractuelle. Dans un arrêt en date du 22 juillet 1968, la Cour de cassation a  retenu que les règles sur le louage d’immeubles s’applique par analogie au louage de meubles. La location de meubles incorporels est possible, il a une réglementation spéciale pour ce type de location. C’est le cas de la location du fond de commerce.

Chapitre 1 : La formation du contrat de bail

La formation du contrat de bail répond à des conditions de fond et des conditions de forme.

Section 1ère : Les conditions de forme

Selon l’article 1714 du code civil, on peut louer par écrit ou verbalement. En principe le contrat de bail obéit au principe de consensualisme donc aucune forme n’est exigée. Ce qui importe c’est l’accord des parties sur les éléments essentiels du contrat au-delà de la forme que revêt cet accord. La législation récente a apporté de nombreuses restrictions à ce principe. Ainsi en matière de bail d’habitation, l’article 3 de la loi 1989 exige un écrit devant comporter un certain nombre de notions. Par exemple, la durée du bail, les descriptions des locaux, le montant du loyer, le contrat doit être rédigé en deux exemplaires dont l’un est remis aux locataires. Ecrit auquel est annexé un état des lieux. On considère que le formalisme et l’existence d’un écrit sont protecteurs du locataire. Quelle est la sanction de l’inobservation de cette disposition  de la loi de 1989 ? Il existe deux sanctions qui sont envisagées par la loi d’une part, la nullité relative du contrat et d’autre part la faculté d’exiger l’établissement d’un contrat conforme donc exigé. Toutefois, la JP a reconnu la validité d’un bail verbal pourtant soumis à la loi de 1989 lorsque celui s’est exécuté en totalité (arrêt 3ème chambre civile 7 février 1990), ce qui est une manière de valider a posteriori un contrat qui était a priori nul.

Section 2ème : Les conditions de fond

L’article 1709 du code civil qui pose les différentes conditions du bail : « Le louage des choses est un contrat par lequel l'une des parties s'oblige à faire jouir l'autre d'une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s'oblige de lui payer » . Il faut donc une chose, une durée et le prix. Il faut rajouter une condition relative aux parties.

§1 les conditions relatives aux parties

1. L’aptitude à conclure le bail

En principe, le bail semble être un contrat facile à conclure mais il existe des tempéraments tendant à le contredire.

1. le principe

En principe donner à bail est un acte d’administration donc un acte de gestion courante du patrimoine. C’est ici un problème de capacité et de pouvoir. Il suffirait en principe d’une simple capacité d’administrer pour conclure un contrat de bail. Ainsi sauf à être protégé par un régime de représentation, le bail peut être conclu par toute personne juridique et dans le cas de personne protégée par le biais de représentation, le représentant devrait pouvoir passer l’acte seul.

1. les tempéraments

Les tempéraments tiennent à la nature du bien loué ou la durée du bail. Si le bail est consenti par un usufruitier seul, sa durée est limitée à 9 ans. S’agissant du bail commercial ou rural, le consentement du nu-propriétaire est requis à peine de nullité. Cette sévérité s’explique que le bail commercial entraine un droit au renouvellement. Le représentant légal ne peut passer seul que les baux inférieurs à 9 ans.

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