DM Droit des Affaires IAE

Thomas JEANNEAU

Groupe 20.208 MAE FI

DROIT : DEVOIR MAISON – IAE PARIS – AVRIL 2021

Méthode suivie pour les 3 cas :

Avant de traiter les 3 problèmes, nous allons rappeler la méthode qui a été suivie pour structurer les réponses. Après analyse du cas, les réponses s’articulent selon 5 principaux axes :

• Rappel des faits (synthèse des données pertinentes).
• Problème de droit (sous forme de question interrogative).
• Majeure (solution en droit : rappel des règles de droit nécessaires à la résolution du cas).
• Mineure (solution en l’espèce : confrontation des faits aux règles de droit).
• Conclusion (solution synthétique au problème de droit).

Question 1 :

• Rappel des faits :

Monsieur et Madame Bernard ont décidé de vendre leur patrimoine immobilier (terrain et pavillon) en avril. Ils prennent contact avec un agent immobilier (M. Pierre). Un géomètre expert, ami de l’agent, les informe que le terrain restera inconstructible.

Début juillet, la vente du bien sous condition suspensive est signée, pour une acheteuse (Mme Pauline) qui a des liens familiaux avec l’agent immobilier. L’acte authentique doit être signé fin octobre.

En octobre, les époux vont voir le notaire qui leur apprend que l’acheteur a déposé un permis de construire pour le terrain.

Monsieur et Madame Bernard estiment avoir été trompés par l’agence immobilière, laquelle leur aurait volontairement caché la valeur réelle de leur terrain. Par ailleurs, ils ont commis une erreur sur l’objet du contrat : les époux Bernard ont cru vendre un terrain non constructible alors que Madame Pauline a voulu acheter un terrain pour y édifier un immeuble d’habitation.

L’agent et l’acheteur refusent de revoir le contrat. Convoqués à la demande de Madame Pauline chez le Notaire le 8 décembre, Monsieur et Madame Bernard ont refusé de procéder à la signature de l’acte authentique.

• Problème de droit :

Monsieur et Madame Bernard ont-ils raison de ne pas signer l’acte authentique pour les potentiels vices de consentement suivants : dol sur la constructibilité du terrain (donc son prix) ? et erreur sur l’objet du contrat ?

• Majeure (solution en droit) :

        Ici, nous avons 2 problèmes majeurs, concernant des vices de consentement : un portant sur un dol par silence, le second portant sur l’erreur d’objet dans le contrat.

        Pour le premier problème (dol), nous allons nous appuyer sur l’article 1137 du Code Civil, qui stipule : « le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des manœuvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie. »

Ici, selon les époux Bernard, il y aurait dol pour dissimulation, c’est-à-dire silence intentionnel de l’agence immobilière en vue de dissimuler une information qu'il sait essentielle pour les époux Bernard. Or, selon l’article 1112-1 alinéa 1 du Code Civil, « celle des parties qui connaît une information dont l'importance est déterminante pour le consentement de l'autre doit l'en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant. »

La partie trompée par les manœuvres dolosives de son cocontractant doit prouver les 3 éléments du dol : la manœuvre dolosive (ici le silence intentionnel), l’intention de tromper, et l’erreur du cocontractant.

        Pour le second problème (erreur), nous allons nous baser sur les articles 1130 à 1144 du Code Civil, qui traitent des vices de consentements :

« L'erreur de droit ou de fait, à moins qu'elle ne soit inexcusable, est une cause de nullité du contrat lorsqu'elle porte sur les qualités essentielles de la prestation due ou sur celles du cocontractant. »

« Les qualités essentielles de la prestation sont celles qui ont été expressément ou tacitement convenues et en considération desquelles les parties ont contracté. »

« L'erreur qui résulte d'un dol est toujours excusable ; elle est une cause de nullité alors même qu'elle porterait sur la valeur de la prestation ou sur un simple motif du contrat. »

Pour compenser cette erreur, il faut mettre en jeu la responsabilité civile délictuelle du géomètre, qui est régie principalement par les articles suivants du Code Civil :

Article 1240 : " Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer. "

Article 1241 : " Chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence. "

• Mineure (solution en l’espèce) :

Pour le dol, on peut supposer que l’agent immobilier (M. Pierre) était au courant de l’intention de sa nièce d’établir un permis de construire sur le terrain des époux Bernard. On peut penser qu’il a intentionnellement dissimulé aux époux Bernard la qualité essentielle de constructibilité du terrain, qui influe directement sur le prix. De plus, le géomètre étant l’ami de M. Pierre, on peut penser qu’il y a eu intention de tromper à propos de la non-constructibilité du terrain. Finalement, on peut penser qu’il y a eu vice de consentement et manœuvre dolosive, en s’appuyant sur l’article 1137 du Code Civil.

Pour prouver ce dol, il faut récupérer des informations pertinentes (par exemple courriels entre M. Pierre et le géomètre, et avec sa nièce), pour voir si la dissimulation et l’intention de tromper est réelle. Le dol serait donc dû au silence gardé par l’un des cocontractants (ici l’acheteur) sur l’une des qualités essentielles (ici la constructibilité du terrain), dont manifestement Mme Pauline était au courant, et donc M. Pierre. On appelle juridiquement ce silence : « réticence dolosive ». Ils auraient dû en informer les époux Bernard, conformément à l’article 1112-1 (alinéa 1) du Code Civil.

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