Cours de droit BTS PI

 – La réglementation des professions immobilières

3 professions immobilières sont règlementés :

• Agent immobilier
• Administrateur de biens
• Syndic de copropriété

Pour ces trois professions, il faut une carte professionnelle. Ce sont des emplois sous mandant.

Les administrateur de bien gèrent les beaux, et le syndic de copropriété gère les parties communes d’un immeuble en copropriété.

Agent immobilier : celui qui prête son concours ou se livre à des opérations portant sur les biens d’autrui concernant la vente ou la location d’immeuble ou de fonds de commerce.

C’est un mandataire rémunéré qui intervient de manière habituelle dans la conclusion d’actes juridiques.

Administrateur de biens : celui qui officie en qualité de mandataire rémunéré toutes les opérations de gestion portant sur un immeuble.

Syndic de copropriété : est mandaté par le syndicat des copropriétaires pour gérer les parties communes d’un immeuble en copropriété. Il exécute les décisions du SDC prises en assemblée générale.

1. La règlementation professionnelle

Pour exercer ces trois professions, il est nécessaire d’obtenir une carte professionnelle, qui s’obtient sous plusieurs conditions réunies :

• L’aptitude professionnelle
• Ne pas avoir d’incapacité d’exercice
• Obtenir une assurance (responsabilité civile professionnelle)
• Obtenir une garantie financière

[Article 3.1 – Loi 70-9/Hoguet]

1. Aptitude professionnelle

3 possibilités :

• Possession d’un diplôme d’étude supérieur [article 11 du décret du 02/01/1970]. Cela peut être une licence de droit, de science économique…
• Une formation comme un BTS Professions Immobilières ou ICH.
• Un diplôme + expérience.

[Article 1 – loi 70-9/Hoguet]

Liste les professions règlementés.

1. Les incapacités d’exercer

[Article 9/10/11 – Loi 70-9/Hoguet]

1. Assurance de Responsabilité Civile Professionnelle

Cette assurance est obligatoire pour avoir la carte professionnelle. Elle assure toutes les fautes professionnelles de l’agence. Il faut justifier cette assurance tous les ans auprès de la chambre des Commerces Immobilier (CCI).

Si l’assureur arrête d’assurer, pas de délais.

1. Garantie financière

Cette garantie est détenue par un organisme rattaché à un syndicat professionnel.

Les caisses de garantie garantissent les fonds déposés sur les comptes séquestres (= fonds remis par les clients. Tous les fonds qui ne vont pas dans les caisses de l’agence – acompte, caution – et qui sont protégés). On paye une prime en fonction du montant déposé (minimum légal de 110 000€, qui peuvent être abaissé à 30 000€ es 2 premières années).

Si on dépasse le montant assuré sur le compte séquestre, cela représente un délit. L’agence est fermée immédiatement, et on risque deux ans de prison.

Cette garantie est contrôlée par deux organismes : la caisse de garantie elle-même et la DGCCRF.

Si une caisse de garantie résilie une garantie, elle avertie la CCI et, comme pour l’assurance, il faut en trouver une autre et l’agence est fermée si ce n’est pas le cas.

Si les fonds déposés sur les comptes séquestres n’arrivent pas à leurs destinataires (clients qui ont fait le dépôt), ils doivent envoyer une lettre AR à la caisse de garantie qui va les rembourser. Puis la caisse fait son retour à l’agence. C’est pour cela que sur les docs officiels des agences on trouve le nom et l’adresse de la caisse de garantie.

L’agent immobilier peut déclarer sur l’honneur ne pas recevoir de fond. Dans ce cas, il est dispensé de garantie financière.

1. Les obligations des professions immobilières

Chaque professions réglementées ne peut travailler qu’après avoir signer un mandat. Chacune de ces professions doivent enregistrer ces mandats dans un registre prévu à cet effet : le Registre des mandats. Il s’agit d’un registre pré-imprimer, relié, et numéroté. Chaque colonne du registre doit être renseigner : le n° du mandat, le nom du mandant, le bien sur lequel porte le mandat etc.

[pic 1]

Le Registre répertoire ne sert qu’à l’agent immobilier. Il va permettre d’enregistrer les flux financiers, c’est-à-dire, le versement d’un acompte, d’un dépôt de garantie etc. On y indique également le numéro du mandat, ainsi que le numéro du reçu délivré en échange des fonds.

La délivrance d’un reçut : chaque profession, lorsqu’elle reçoit des fonds, doit délivrer un reçut. Il s’agit d’un document qui va être détaché d’un carnet de reçut, qui est un carnet un souche. Ce carnet à souche est lui-même enregistré dans le Registre des carnets de reçut.

Ces démarches sont imposées par la loi. Si il y une erreur de la part de l’agence, elle est responsable aux yeux de la loi.

La loi Alur a crée le CNTGI (Conseil National de la Transaction et de la Gestion Immobilière). C’est un organisme de contrôle, qui va contrôler les métiers de l’immobilier. Il va pouvoir sanctionner ces professions [loi n°70-9/Hoguet. Titre II bis]. Elle est composé d’un président, d’un représentant du ministère et de représentant de tous les syndicats professionnels de l’immobilier.

C’est un organe public qui a plusieurs missions :

• Collaborer à la mise en place de loi.
• Contrôle des professionnels. La commission est habilitée à donner des sanctions professionnelles (blâme, avertissement, retrait de carte).

Deux autre organismes contrôles ces professions : la DGCCRF et la Caisse de garantie. Ces deux organismes peuvent intervenir directement en agence (ce qui n’est pas le cas de la CNTGI).

II - Les sources du droit

La production de règle de droit est organisée par la Constitution. Cette organisation repose sur la séparation de trois pouvoirs : législatif, exécutif et judiciaire. Ces trois pouvoirs sont sources du droit. Le premier pourvoir, représenté par le Parlement (Assemblée Nationale et le Sénat), vote des lois ordinaires. Vient ensuite le pouvoir exécutif, représente par le Président de la République et le Gouvernement, produit des règlements (décrets, arrêtés – ministériel/municipal/préfectoral  - et des ordonnances). Enfin, le pouvoir judiciaire, représenté par les tribunaux, produis la Jurisprudence.

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