Commentaire d’arrêt : Civ. 3e , 21 septembre 2011

Commentaire d’arrêt : Civ. 3e , 21 septembre 2011

Qui s’interroge sur la cause répond à la question « cur debetur » : pourquoi quelque

chose est-il dû, pourquoi les parties ont-elles contractées ? Dans le droit des

obligations, la cause de l’obligation du débiteur est le but immédiat et direct qui le

conduit à s’engager. La cause est l’un des éléments essentiels du contrat. L’article

1131 du Code civil précise que « l'obligation sans cause, ou sur une fausse cause, ou

sur une cause illicite, ne peut avoir aucun effet » et peut donc être frappée de nullité.

La question tranchée par la troisième chambre civile de la Cour de cassation, par un

arrêt du 21 septembre 2011 , constitue une illustration de cette énoncé.

La Ville de Cannes avait consenti à la société Noga Hôtel Cannes, un bail à

construction d’une durée de soixante-quinze ans sur un terrain. En contrepartie de la

jouissance, la société s’était engagée à faire construire un ensemble immobilier

comprenant hôtel de luxe, casino, salle de spectacle, galeries commerciales et

parkings, d’un montant d’une centaine de milliers d’euros et à acquitter un loyer

annuel de 726,25 euros. Peu après, les banques créancières de la société hôtelière ont

obtenu l’attribution dudit bail à construction à une société tierce. La ville de Cannes

saisit alors le tribunal. La ville de Cannes a agi pour pouvoir constater, à titre

principal, l’inexistence du contrat et, à titre subsidiaire, sa nullité pour absence

d’objet, actions soumises l’une et l’autre à la prescription trentenaire de l’article 2262 ancien du Code Civil, applicable en la cause. Débouté par les juges du fond, qui ont

préféré retenir la nullité du bail pour absence de cause, dont le support était une action

soumise à la prescription quinquennale, le demandeur a formé un pourvoi au moyen,

d’une part, que l’existence d’un bail implique la fixation d’un loyer sérieux, d’autre

part, que le contrat sans prix sérieux est nul de nullité absolue, si bien que son action

est quoi qu’il en soit soumise à la prescription trentenaire de droit commun.

On peut alors se demander si , la conclusion d’un contrat de bail à un prix dérisoire ,

constitue une inexistence de contrat , une nullité absolue ou relative du contrat ?

La Cour de cassation a rejeté le pourvoi au motif que « la cour d’appel a retenu à bon

droit que le contrat de bail à construction conclu pour un prix dérisoire ou vil n’était

pas inexistant mais nul pour défaut de cause et en a exactement déduit que l’action en

nullité de ce contrat, qui relevait d’intérêt privé, était, s’agissant d’une nullité relative,

soumise à la prescription quinquennale de l’article 1304 du Code civil » .

D’après la décision de la cour , il convient de s’intéresser dans un premier temps , à la

question de l’inexistence du contrat de bail dû à un loyer dérisoire ( I ) . Puis ,

dans un second temps , il faudra s‘intéresser à la nullité du contrat de bail pour

absence de cause ( II ) .

I / L’inexistence du contrat de bail dû à un loyer dérisoire

Dans cet arrêt , dans un premier temps , la cour de cassation rejette l’hypothèse de

l’inexistence du contrat de bail ( A ) . On retrouve également , dans un second temps ,

la notion de loyer dérisoire mis en avant par la doctrine ( B ) .

A / Rejet de l’hypothèse d’inexistence du contrat de bail

La ville de Cannes souhaite « à titre principal , constater l’inexistence du contrat de

bail à construction » , ce qui lui permettrait de récupérer le terrain et les constructions

de la société Noga Hôtel Cannes . Cependant , cette demande est rejetée par la Cour

d’appel . En effet , celle-ci démontre « que le prix dérisoire affectant

la convention de bail à construction ne pouvait être sanctionné par l’inexistence du

bail ».Selon un certain courant doctrinal il conviendrait de faire un sort particulier aux

situations et aux rapports de droit qui n'ont pu être efficaces en raison de ce qu'il

manquait à leur validité un élément constitutif à la fois essentiel et évident . En

l’espèce l’élément manquant est le loyer dérisoire que perçoit la ville de Cannes . Pour

qu’il y ait inexistence d’un bail , il faut tout d’abord que le contrat repose sur un prix

non dérisoire , si ce n’est pas le cas l’inexistence ne bail ne pourra être prononcé . Il

faut donc s’intéresser à la

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