Commentaire Civ 3ème 29 avril 2009

Séance 5 : Le bail

(Formation)

Commentaire d’arrêt :

Civ 3ème, 29 avril 2009

Par un arrêt du 29 avril 2009, la troisième chambre civile de la Cour de cassation rappelle que la convention d’occupation précaire suppose l’existence de circonstances particulières indépendantes de la volonté des parties.

En l’espèce, un propriétaire avait consenti le droit d’occuper à titre précaire un local d’habitation lui appartenant pour une durée de 18 mois, moyennant indemnité. L’occupant s’était engagé à quitter les lieux ou à acquérir l’immeuble à l’issue de cette période. L’occupant refuse de quitter les locaux. Par conséquent, le propriétaire saisi les tribunaux afin que soit prononcée son expulsion.

Après un jugement en première instance, la Cour d’appel de Poitiers accueille cette demande d’expulsion dans son arrêt du 23 janvier 2007, en retenant que l’occupant ne pouvait se prévaloir des dispositions de la loi du 6 juillet 1989 puisqu’à l’expiration de la période initialement convenue, il ne s’était maintenu dans les lieux que contre le gré du propriétaire.

Les époux forment alors un pourvoi en cassation, dont les moyens ne sont pas repris.

Le problème épineux en l’espèce est de savoir si la convention d’occupation précaire initial peut être requalifié en bail d’habitation soumis à la loi de 1989.

Pour avoir méconnu les éléments constitutifs de la convention précaire, cet arrêt est cassé, pour n’avoir pas caractérisé, au moment de la signature de la convention, l’existence de circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties justifiant le recours à une convention d’occupation précaire. Par conséquent, la Cour de cassation considère que le contrat est un bail et que par conséquent, la loi de 1989 s’applique.

Le contrat de bail est défini à l’article 1709 du Code civil comme étant le « contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige à payer. » Il s’agit d’un droit de jouissance temporaire.

Il est opportun de le différencier de la vente pour laquelle un droit de propriété est accordé à l’acquéreur. Cependant, certaines ventes, comme le crédit-bail, la location-vente ou la location accession, on applique un système hybride qui est celui de l’application des règles de vente ainsi que celles du bail en accentuant sur celles de la vente.

Ce contrat de vente est aussi à distinguer du contrat de dépôt dont l’obligation de restitution est l’obligation principale alors que pour le bail, l’obligation principale est celle de payer le loyer. De même, le contrat d’entreprise n’est pas un contrat de bail car porte sur un travail au lieu d’une chose.

Cependant, ce contrat de bail se rapproche du contrat de parking, sauf lorsque le propriétaire s’engage à garder et à surveiller l’emplacement ce qui définirait le contrat de dépôt.

Il faut ajouter aussi la convention d’occupation précaire qui est d’ailleurs citée dans l’espèce. Il s’agit d’un contrat aux termes duquel une partie se verrait reconnaitre un droit de jouissance temporaire mais susceptible de lui être retiré à tout moment.

Les conventions d’occupations précaires créent un droit d’occupation consenti à une personne par un propriétaire foncier, moyennant une redevance, et dont la durée de l’occupation est soumise à un aléa.

Elles n’ont pas pour finalité de permettre aux parties de déroger, par une convenance personnelle, aux statuts impératifs des baux commerciaux ou d’habitation.

Ces conventions sont très proches des contrats de bail, dont la différence porte principalement sur les circonstances particulières à la signature de la convention, ce que rappelle par ailleurs la Cour de cassation.

En effet, elle confirme les conditions de validité des conventions d’occupation précaire (I) en en liant l’inexécution à la requalification de la convention en bail comme sanction (II).

1. Les conditions de validités des conventions d’occupation précaire confirmées  

La convention d’occupation précaire (A) existe seulement lorsque sont caractérisées des circonstances particulières indépendantes de la volonté des parties (B).

1. La convention d’occupation précaire

La convention d’occupation précaire est une invention de la pratique, destinée, à l’origine à répondre à des circonstances exceptionnelles en temps de guerre : le propriétaire d’un immeuble contraint de le quitter en donnait jouissance précaire à un occupant pour le temps de son absence.

Dans la seconde moitié du XXe siècle, la volonté d’avoir recours à cette convention trouvait sa source ailleurs : éluder l’application de régimes spéciaux. De telles fraudes ont été sanctionnées (Civ 3ème 25 mai 1977). Cependant, le législateur a reconnu aux parties en matière de baux commerciaux, la possibilité de conclure des baux dérogatoires, et en matière de baux d’habitation, des baux à durée réduite.

En matière de baux d’habitation, la loi du 6 juillet 1989 offre aux parties la possibilité de conclure des baux à courte durée « quand un évènement précis justifie que le bailleur personne physique ait à reprendre le local pour des raisons professionnelles ou familiales, les parties peuvent conclure un contrat d’une durée inférieure à trois ans mais d’au moins un an », article 11.

M Grimaldi s’était interrogé sur la place de réelles conventions d’occupation précaires. En matière de baux d’habitation, en l’absence de décisions jurisprudentielles, une réponse ministérielle avait laissé entendre que les conventions d’occupation précaire étaient illicites en raison du statut d’ordre public de la loi du 6 juillet 1989 (Réponse ministérielle du 16 août 1993). C’était confondre le caractère d’une règle et son champ d’application. En effet, la question n’est pas de savoir si cette loi est d’ordre public, mais si elle a vocation à régir – et, partant, interdire – les occupations précaires. La réponse est alors négative puisque la validité des conventions d’occupation précaire a été admise en jurisprudence (CA Paris, 12 mars 2003 et Civ 3ème 1er juillet 2003).  

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