Commentaire 3eme chambre civile 22 mars 2018

Cette formule d’un auteur pleinement la problématique à laquelle la 3ème chambre civile de la Cour de Cassation a eu à répondre dans cet arrêt du 22 mars 2018, publié au bulletin.

En l’espèce, un contrat de bail commercial est conclu le 1er avril 2004 entre Mme Y, locataire, et la société Vengeance, bailleresse. Le 20 mars 2006, la locataire met son fonds de commerce en location-gérance. La société bailleresse délivre alors au preneur du local commercial respectivement le 7 mai et le 22 mai 2012 deux congés avec refus de renouvellement du bail commercial pour absence d’exploitation du fonds mis en gérance pendant 2 années au moins conformément à la loi. La locataire a alors assigné la société bailleresse en contestation des congés.

Après un jugement de première instance, appel a été interjeté, la cour d’appel de Pau par un arrêt du 10 janvier 2017 donne gain de cause à Mme Y, locataire, estimant que les motifs des congés portant refus de renouvellement sans indemnité d’éviction n’étaient pas justifiés et que la bailleresse était tenu au paiement d’une indemnité d’éviction. Cette décision est justifié par la Cour d’Appel en tant que malgrès la violation des obligations légales, la faute qui en découle peut certes entraîner la nullité du contrat, mais ne constitue pas un motif grave susceptible de privé de l’indemnité susvisé dès lors que la bailleresse ne rapporte pas la preuve d’un préjudice subis.

Mécontent de cette décision un pourvoi en cassation a été formé par la société bailleresse au moyen que le refus du renouvellement du bail sans indemnité d’éviction est pleinement conforme à la législation en vigueur et qu’aucune preuve de préjudice ne doit être rapportée.

En considération des éléments qui précèdent, une question s’élève: la déchéance du droit au renouvellement d’un bail commercial sans indemnité d’éviction peut-elle être encourue consécutivement au manquement à l'obligation d’exploitation préalable pendant 2 ans commis par le propriétaire du fonds ?

Par un arrêt de cassation, la 3ème chambre civile a sobrement répondu que les obligations du loueur du fonds n’ayant pas pour finalité la protection des intérêts particulier, leurs violation était atteint d'une nullité absolue et ainsi que la déchéance du droit à renouvellement du bail prévue par l’article L144-10, est encourue dès lors que le locataire propriétaire du fonds consent un contrat de location-gérance atteint de nullité prévue à l'alinéa 1er du même texte”.

Le code de commerce encadre effectivement de manière précise les contours du contrat de location-gérance s’appuyant souvent sur des dispositions d’ordres publics. La pauvreté quantitative des décisions relatives à ce mode de gestion issue du faible contentieux le concernant, serait le résultat de cet encadrement précis. Dès lors les décisions s’y attachant sont instructives pour évaluer la volonté de la cour de cassation a assurer le respect des dispositions du code de commerce, ici la solution particulièrement stricte de la haute juridiction démontre cette volonté. Cette extrême sévérité a plus tard fait l’objet d’une révision en tant que les dispositions visées dans l’espèce ont tout bonnement était abrogé.

A cet égard, l’affaire commentée vient rappeler le principe de l’exploitation préalable lui-même sanctionné d’une nullité absolue(I) qui s’avère être dans son application une mesure extrêmement sévère (II).

Un principe d'exploitation préalable sanctionné d’une nullité absolue

La mise en place de la location-gérance avant la loi du 19 juillet 2019 répondait à divers conditions (A) notamment celle d’une exploitation préalable, par ailleurs le non-respect de ce principe etait sanctionné d’une nullité absolue (B)

Les conditions de mise en oeuvre de la location gérance

Le fonds de commerce peut faire l’objet d’un contrat de location-gérance (1) qui doit respecter une exploitation préalable de 2 ans (2)

La location gérance

Le fonds de commerce correspondant sommairement à un ensemble de biens réunis par un commerçant pour attirer une clientèle peut faire l’objet d’une location-gérance. Pour ainsi dire un contrat de location portant sur ce fonds; un gérant loue alors un fonds de commerce et l’exploite à ses risques et périls, moyennant le paiement d'une redevance au propriétaire du fonds. Tel est précisément le contrat en cause dans l’arrêt. Ce contrat implique des conditions, notamment formelles telles que des mesures de publicité, mais également antérieurement des conditions d’exploitation de ce fonds.

Une condition d’exploitation préalable

Par ailleurs, au-delà des formalités, avant la loi du 19 juillet 2019 de simplification de clarification et d’actualisation du droit des sociétés, le propriétaire d’un fonds de commerce, désireux de mettre celui-ci en location gérance devait impérativement respecter une condition d’exploitation personnelle antérieure du fonds. Cette condition pensée initialement dans l'objectif de lutter contre les pratiques spéculatives, était prévue à l’article L.144-3 du code de commerce, elle tient à ce que le propriétaire du fonds doit avoir exploité le fonds pendant 2 années avant la conclusion du contrat. Tel est le cas dans l’arrêt étudié, Mme Y, propriétaire du fonds de commerce a l’obligation de respecter une durée d’exploitation de deux ans avant de pouvoir mettre ce fonds en location gérance.

En l’espèce l'exploitation personnelle à duré très légèrement moins de 2 ans entre le 1er avril 2004 et le 20 mars 2006 pouvant ainsi engendrer la nullité à défaut que les conditions ne soient remplies.

Une nullité absolue

Le non-respect de l’obligation d’exploitation entraîne des conséquences rudes. L’article L144-10 du code de commerce sanctionne en son alinéa 1er par la nullité, tout contrat qui serait conclu en omettant de respecter notamment la condition d’exploitation du fonds, pendant une durée de deux ans a minima. Ainsi la 3ème chambre civile se conformant à cette règle admet que le contrat de location gérance visé est atteint de “nullité absolue”.

Une finalité historique

La nullité pouvait s’expliquer par la finalité initiale de cette condition exigée

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