Commentaire groupé des arrêts de la Cour de cassation, troisième chambre civile du 25 mars 2009 et chambre mixte du 26 mai 2006.

DROIT DES CONTRATS SPECIAUX

Commentaire groupé des arrêts de la Cour de cassation, troisième chambre civile du 25 mars 2009 et chambre mixte du 26 mai 2006.

Le pacte de préférence est un avant-contrat très utilisé par les individus qui s’engagent à s’offrir en priorité la conclusion d’un contrat. La Cour de cassation a par un arrêt du 26 mai 2006 effectué un revirement de jurisprudence, autorisant la substitution du bénéficiaire du pacte à un tiers acquéreur dans le cas ou le promettant aurait violé le pacte. Puis, par un arrêt du 25 mars 2009, la Cour de cassation a confirmé et précisé l’arrêt rendu par la Chambre mixte en 2006.

En l’espèce, dans l’arrêt de la Chambre mixte, le 18 décembre 1957 un acte de donation-partage contenant un pacte de préférence a été dressé. Cet acte a attribué un bien immobilier. Une parcelle appartenant à ce bien a, le 7 août 1985, été transmise par donation-partage. Le propriétaire du bien, en violation du pacte, a, le 3 décembre 1985, vendu son bien à une société par un acte notarié. Les bénéficiaires du pacte se sentant lésés dans leurs droits ont demandé, en 1992, une substitution dans les doits de l’acquéreur et le paiement de dommages et intérêts.

En l’espèce, dans l’arrêt de la troisième chambre civile du 25 mars 2009, les faits sont similaires à l’arrêt du 26 mai 2006, en l’espèce une personne physique s’est vue attribuée un acte de donation partage qui contenait un pacte de préférence. Elle a par la suite conclue une promesse synallagmatique de vente. La bénéficiaire du pacte a alors demandé sa substitution dans les droits des acquéreurs.

Dans l’arrêt de la Chambre mixte, les bénéficiaires forment un pourvoi en cassation, aux motifs que, premièrement l’obligation de ne pas faire ne se résout en dommages-intérêts que lorsqu’il existe une impossibilité exécution en nature. Secondement un pacte de préférence oblige le vendeur d’un immeuble à proposer la vente en priorité aux bénéficiaires du pacte, et que la non-proposition s’analyse comme l’octroi d’un droit de préemption. Pour finir, le pacte de préférence avait été régulièrement publié et que par conséquent il devait être connu de tous.

Le bénéficiaire d’un pacte de préférence est-il en droit d’exiger l’annulation d’un contrat passé avec un tiers en méconnaissance de ses droits ?

La Cour de cassation dans son arrêt du 26 mai 2006, rejette le pourvoi et déclare que « si le bénéficiaire d’un pacte de préférence est en droit d’exiger l’annulation d’un contrat passé avec un tiers en méconnaissance des ses droits et d’obtenir sa substitution a l’acquéreur, c’est à la condition que ce tiers ait eu connaissance, lorsqu’il a contracté, de l’existence du pacte de préférence et de l’intention du bénéficiaire de s’en prévaloir ». La Cour, en effet, ne considère pas qu’il ait été démontré que la société savait que le bénéficiaire avait l’intention de se prévaloir du pacte.

Dans l’arrêt du 25 mars 2009, la Cour d’appel déclare que pour substituer les bénéficiaires aux futurs acquéreurs, il fallait que le compromis de vente fasse référence au pacte de préférence. Qu’en l’espèce le notaire n’avait découvert l’existence de celui-ci qu’après le compromis et avait informé la bénéficiaire de la signature d’un compromis de vente en violation du PP. La Cour ajoute que la substitution n’est autorisée seulement lorsqu’il est prouvé l’acquéreur est de mauvaise foi, et qu’en l’espèce c’était le cas puisque les acquéreurs avaient eu connaissance du pacte et savaient par ailleurs que la bénéficiaire n’avait pas renié l’acceptation de l’offre qu’elle avait faite. On peut alors parler d’une collusion frauduleuse, qui est un accord entre le promettant et le tiers acquéreur de violer le pacte.

A quelle date, la connaissance du pacte de préférence et de l’intention de son bénéficiaire de s’en prévaloir, s’apprécie-t-elle ?

La Cour de cassation en sa troisième chambre civile, casse et annule l’arrêt du 19 novembre 2007 de la Cour d’appel de Grenoble. Elle indique alors que « la connaissance du pacte de préférence et de l’intention de son bénéficiaire de s’en prévaloir s’apprécie à la date de la promesse de vente, qui vaut vente, et non à celle de sa réitération par actes authentique ». Le promettant forme une promesse de vente avec des tiers acquéreurs, c’est à cette date que s’apprécie la connaissance de la violation du pacte, et non à la réitération de cet acte.

Quelles conditions permettent la mise en œuvre d’une sanction, pouvant mener jusqu’à une substitution des bénéficiaires, suite à la violation d’un pacte de préférence ?

Suite aux arrêts de 2006 et de 2009 la force contraignante du pacte de préférence s’est accrue (I). Ces arrêts étaient attendus, et le revirement de jurisprudence de l’arrêt de 2006 a fait grand bruit, cependant la désillusion de la doctrine a été grande aux vues des conditions émises par la Cour de cassation, pour envisager une substitution (II).

I/ La mise en place de la force contraignante du pacte de préférence par les arrêts du 26 mai 2006 et du 25 mars 2009

Le pacte de préférence n’est pas un avant-contrat obligatoire, celui-ci est constitué seulement en fonction de la volonté des parties (A). Cependant, depuis les arrêts du 26 mai 2006 et du 25 mars 2009, le pacte de préférence est devenu un avant-contrat dont la sanction de sa violation prend au fur et à mesure de l’importance (B)

A. Le pacte de préférence, un avant contrat originairement peu contraignant

Il existe plusieurs façons de s’obliger, le contrat est l’une des premières possibilités, tout comme ce qui le précède, tel que les avant-contrats. Ceux-ci peuvent prendre différentes formes, les plus utilisés sont le pacte de préférence et la promesse unilatérale. Le pacte de préférence est une promesse faite par une personne, le promettant, à une autre, le bénéficiaire, qui l’accepte, de lui offrir en priorité la conclusion d’un contrat d’une nature déterminé pour le cas ou le promettant déciderait de conclure ce contrat. Le pacte de préférence joue avant la vente, avant que le propriétaire de la chose n’ait vraiment l’idée de vendre son bien. La nature de l’offre est de telle sorte, que le bénéficiaire accepte d’être traité en priorité

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