Cas pratique : avant-contrat

Cas pratique séance 5

Charles a passé plusieurs avant contrat qu’il na pas aboutit. Thomas, malthilde, et maxime, ses co contractant nous consulte car il ne veulent en rester la.

Considérons d’abord le cas de thomas et Mathilde. Charles a consenti avec thomas par acte authentique a une promesse unilatérale de vente sur un appartement pour un montant de 500 000€. Thomas avais deux mois pour lever l’option et la promesse aurait été caduque si obtention du prêt de thomas ne se faisais pas. Thomas a lévé l’option avant l’expiration du délai. Mais charles s’était déjà engagés auprès de mathilde par pacte de préférence. Mathilde apprend que la vente était entrain d’etre conclu avec avec thomas et rappelle a charles qu’il lui avais déjà promis l’appartemennt s’il decidait de le vendre. Charles decide donc qu’il ne veut plus vendre l’appartement a thomas.

La simple signature d’une promesse unilatérale de vente constitue-t-elle déjà une violation du pacte de préférence antérieurement passé ? 

        L’article 1124. L’alinéa 1 propose une définition « La promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l'autre, le bénéficiaire, le droit d'opter pour la conclusion d'un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire. ». C’est le droit d’option.

L’article 1129 prévoit les conditions de la validité de la promesse « sont nécessaires à la validité d’un contrat : le consentement des parties, leur capacité à contracter, un contenu licite et certain ». En matière de promesse unilatéral les parties doivent tombée d’accord sur la chose et le prix Arrêt civ. 1re 1 décembre 2010.

L’article 124 alinéa 3 « le contrat conclu en violation de la promesse unilatéral avec un tiers qui en connaissait l’existence est nul ». Deux condition : la preuve de l’existence d’une promesse et la connaissance pat le tiers de l’existence de la promesse.

L’article 1123 alinéa 1 prévoit que « le pacte de préférence est le contrat par lequel une partie s’engage à proposer prioritairement à son bénéficiaire de traiter avec lui le cas où elle déciderait de contracter

Dans un arrêt Civ. 3e, 6 déc. 2018, n° 17-23.321, la cour de cassation condamne fermement l’analyse des juges du fond, leur opposant que « le pacte de préférence implique l’obligation, pour le promettant, de donner préférence au bénéficiaire lorsqu’il décide de vendre le bien ». Le vendeur doit donc prioritairement proposer au bénéficiaire la conclusion de la vente.  

        En l’espèce, nous allons d’abord voir si la promesse unilatéral est valide. Charles et thomas sont des personnes capables, ils ont consenti par acte authentique a l’achat de l’appartement, ils sont d’accord sur la chose et le prix, cette achat parait licite et certain et le bénéficiaire a un droit d’option sur 2 mois. Donc la promesse unilatérale entre Charles et thomas parait valide.

Nous allons maintenant voir s’il y a violation sur la promesse unilatéral. Si le promettant contracte avec un tiers il viole sont obligation de ne pas faire. En l’espèce, Charles avait déjà contracté avec Mathilde, et celle-ci a été au courant de l’existence de la promesse qu’au dernier moment. Si dans les faits, le pacte de préférence était établit avant la promesse il n’y a pas de violation, et celui-ci prévaut sur la promesse.

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