Les Avants-contrat - Cas pratique

TD n°4 de droit civil : la formation du contrat ( à imprimer ).

Notion du cours à mémoriser :

• Le pacte de préférence : contrat par lequel une personne appelée promettant s’engage envers une autre, appelée le bénéficiaire, à lui proposer la conclusion du contrat final par exemple une vente pour le cas où il s’y déciderait dans l’avenir. ARTICLE 1123, alinéa 1er. Nul besoin que le pacte précise le prix. En cas de violation : responsabilité contractuelle donc principe de l’exécution forcée forcée admis à part si le tiers acquéreur a eu connaissance de l’existence de pacte, et la connaissance de la volonté du bénéficiaire de s’en prévaloir. Pour prévenir le bénéficiaire initial : courrier écrit avec délai raisonnable à defaut de réponse du bénéficiaire , lui-même ne pourra ni invoquer la nullité du contrat, ni la substitution.
• La promesse unilatérale de contrat : contrat par lequel une personne appelée promettant s’engage d’or et déjà à vendre un bien a une autre appelée bénéficiaire lequel accepte le principe de la promesse mais sans encore s’engager à acheter. Indemnité d’immobilisation. En cas de violation de l’engagement : exécution forcée, responsabilité contractuelle ,

Les parties vont conclure un contrat préparatoire , appelé avant-contrats, qui est destiné à préparer un contrat final. Au contraire des accords de négociation, il y a ici un lien entre l’avant contrat et le contrat projeté, qu’il prépare dans une mesure plus ou moins grande.

 Raoul et Enerstine veulent devenir propriétaires et concluent avec Achille une promesse unilatérale de vente moyennant la somme de 50000 euros mais la maison fut vendu à un tiers. Archibald le cousin d’Ernestine, conclut un contrat avec Eliot en vertu duquel ce dernier s’engage à lui vendre en priorité une maison de vacances, mais la maison a été vendue à la petite sœur d’Eliot.

Pb : les avants-contrats sont-ils valablement conclus ?

1. La promesse unilatérale de vente

La promesse unilatérale de contrat fait partie de la catégorie des Avants contrats qui est un contrat préparatoire destiné à préparer un contrat final. La promesse unilatérale de contrat est un contrat par lequel une personne, appelée promettant s’engage d’ores et déjà à vendre un bien à une autre appelée, appelée bénéficiaire lequel accepte le principe de la promesse mais sans encore s’engager à acheter (Article 1124 du code civil).

En l’espèce, Raoul et Enerstine veulent devenir propriétaires et Achille leur propose de consentit une promesse unilatérale de vente car le prix de la maison étant trop important, il préfère encore attendre un peu avant de passer à l’achat.

Donc nous sommes ici bien en présence d’un avant contrat, car le contrat de vente n’a pas encore été conclu mais le couple accepte la promesse de vente.

Dans un contrat de type promesse unilatérale de vente, il est fréquent que le promettant, dans la promesse, demande au bénéficiaire de verser d’ores et déjà une certaine somme d’argent, appelée indemnité d’immobilisation. L’idée est la suivante : en contrepartie de l’avantage accordée au bénéficiaire, celui-ci doit verser une somme. Si le bénéficiaire lève l’option, elle sera déduite du montant de la vente, si il ne lève pas l’option elle restera due au promettant. La somme ne vient pas compenser le temps d’immobilisation.

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