Les avants contrats cas

Les avant-contrats

Phrase d’accroche

La rupture d’une promesse unilatérale de vente par le seul promettant peut-elle entraîner une exécution forcée de la vente ou doit-elle être sanctionnée par des dommages et intérêts ? Telle est la question à laquelle a dû répondre la troisième chambre civile de la Cour de cassation dans un arrêt du 12 juin 2013.

Faits

En l’espèce, par acte du 30 mars 2000, M. X a donné à bail commercial des locaux commerciaux aux époux Y avec une promesse unilatérale de vente prévoyant que la réalisation de la vente pourrait être demandée par les bénéficiaires du 1er janvier 2006 au 31 décembre 2007. Le 13 décembre 2005, M. X a signifié sa décision de se rétracter de la promesse de vente. Le 28 février 2006, les bénéficiaires ont fait connaître leur intention de lever l’option.

Procédure

Le couple Y assigne donc M. X en justice afin de voir ordonner la vente des locaux commerciaux. Après un jugement en première instance, appel a été interjeté par les époux Y devant la Cour d’appel de Nîmes. Dans un arrêt du 28 février 2012, cette dernière accueille la requête des époux aux motifs qu’en dépit de sa rétractation M. X était lié par son engagement contractuel jusqu’à son terme et que les époux Y ont levé l’option dans le délai. M. X forme alors un pourvoi en cassation afin d’annuler l’exécution forcée de la vente aux moyens que, dans une promesse unilatérale de vente, la levée d’option par le bénéficiaire postérieurement à la notification de la rétractation du promettant exclut toute rencontre des volontés réciproques de vendre et d’acquérir, de sorte que la réalisation forcée de la vente ne peut être ordonnée.

Problème juridique

La Cour de cassation devait donc déterminer si, s’agissant d’une promesse unilatérale de vente, la levée de l’option par les bénéficiaires constitue la rencontre des volontés de vendre et d’acquérir malgré le retrait unilatéral de l’engagement du promettant.

Solution de l’arrêt

Dans un arrêt du 12 juin 2013, la Cour casse l’arrêt de la Cour d’appel de Nîmes, au motif que, vu les articles 1101, 1134, 1583 du Code civil, la levée de l’option par le bénéficiaire de la promesse postérieurement à la rétraction du promettant excluant toute rencontre des volontés réciproques de vendre et d’acquérir, la réalisation forcée de la vente ne peut être ordonnée.

Intérêt du sujet

Avec cet arrêt, la Cour de cassation reprend les mêmes fondements législatifs des jurisprudences antérieures relatives à la promesse unilatérale de vente mais instaure une nouveauté en se fondant en plus sur l’article 1583 du Code civil relatif au régime spécial des contrats de vente.

Justification du plan

Cette solution peut paraître critiquable car elle semble ignorer l’idée d’engagement dans la promesse unilatérale de vente et donc nier l’aspect contractuel de cette dernière en se basant sur le caractère réparable de la rupture unilatérale de la promesse de vente.

Annonce du plan

Il conviendra donc en définitive de traiter dans un premier temps de la levée de l’option par le bénéficiaire postérieurement à la rétractation du promettant excluant toute rencontre des volontés réciproques de vendre et d’acquérir (I) avant de voir, dans un second temps, un arrêt lapidaire quant aux conséquences (II).

I – La levée de l’option par le bénéficiaire postérieurement à la rétractation du promettant excluant toute rencontre des volontés réciproques de vendre et d’acquérir

        Avec cet arrêt du 12 juin 2013, la Cour de cassation assoie la validation de la possibilité de rétractation de la part du promettant (A), possibilité empêchant la nécessaire rencontre des volontés de vendre et d’acquérir (B).

A – La validation de la possibilité de rétractation de la part du promettant

        En s’exprimant à l’impératif, le juge accorde la possibilité de se rétracter au promettant de la promesse unilatérale de vente. Cette position est critiquable car elle piétine l’idée d’engagement du promettant. En effet, selon ce raisonnement, la promesse unilatérale de vente ne serait qu’une sorte de pourparlers, phase durant laquelle chaque partie est libre d’arrêter la négociation du contrat sans engager sa responsabilité contractuelle dès lors qu’elle agit de bonne foi. Or, les promesses unilatérales de vente constituent des avant-contrats. Les avant-contrats répondent à un schéma particulier puisqu’ils sont déjà des vrais contrats auxquels on applique le droit des contrats, contrairement aux pourparlers. L’article 1134 du Code civil dispose que les contrats ne peuvent être révoqués que du consentement mutuel des parties. Par définition, le promettant est tenu de maintenir son offre durant le délai prévu par la promesse unilatérale de vente. Admettre la possibilité d’une rétractation du promettant pendant le délai d’option rajoute une condition à celle déjà existant pour la réalisation de la vente : à l’obligation de lever l’option pendant le délai contractuel est rajoutée l’obligation du promettant de ne pas revenir sur son engagement pendant le même délai.

        A travers cet arrêt, la Cour de cassation nie donc le caractère contractuel de la promesse unilatérale. La rétractation de la part du promettant de la promesse unilatérale empêcherait ainsi la rencontre des volontés réciproques de vendre et d’acquérir.

B – Une nécessaire rencontre des volontés réciproques de vendre et d’acquérir

        Selon la Cour de Cassation, le promettant qui se rétracte engage certes sa responsabilité contractuelle, mais cette rétractation est efficace dans le sens où elle fait perdre au bénéficiaire son droit d'option et donc empêche la rencontre des volontés. La Cour se base ici sur un raisonnement de type offre et demande que l’on retrouve avant la conclusion d’un contrat. L’offre est la décision unilatérale de volonté dans laquelle une des parties fait savoir son intention de conclure un contrat à une autre partie. L’acceptation est la manifestation de volonté du destinataire de l’offre de conclure le contrat. Or, la promesse unilatérale de vente étant soumise au régime juridique des contrats, on considère que la rencontre de l’offre et de l’acceptation a déjà eu lieu puisque les parties se sont mises d’accord pour conclure la promesse.

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