Les Avants-contrats

Section 3 :

Les avant-contrats

La vente est considérée comme parfaite lorsqu’il y a eu un accord sur la chose et sur le prix.  Même si à cette date, le bien n’a pas été livré et le prix n’a pas été payé. Ce principe ne souffre aucune exception autre que celle prévu par la loi.

Une fois conclue la vente oblige le vendeur à livrer le bien et l’acquéreur à payer le prix. Lorsque les parties ne veulent ou ne peuvent recouvrir à une vente directe, elles peuvent recouvrir à la technique de l’avant contrat qui permettra à une réalisation progressive de la vente.

Le recours à un avant contrat n’est pas obligatoire car le consentement des partis n’est soumis à aucune condition de forme.

En pratique, un simple accord verbal serait valable mais ils entraineraient des problèmes de preuve de la propriété car quand une vente porte sur un bien immobilier on sait qu’elle doit être obligatoirement publiée au bureau des hypothèques.

L’avant-contrat peut être établi par  

• Les partis directement entre elles
• Un agent immobilier
• Le notaire

Il existe plusieurs types d’avant-contrat :

• La promesse unilatérale de vente (PUV)
• La promesse synallagmatique de vente (compromis de vente)
• Parte de préférence
• Promesse unilatérale d’achat
• Le contrat de réservation

1. Promesse unilatérale de vente

La Promesse unilatérale de vente est l’avant contrat aux termes duquel le propriétaire d’un bien immobilier dénommé le promettant prend l’engagement de ventre son bien au bénéficiaire de la promesse pendant un délai déterminé.

Cet avant contrat est signé par le promettant et par le bénéficiaire.

Au terme de cette avant contrat, le promettant prend l’engagement de vendre et le bénéficiaire prend acte de l’engagement du promettant.

IL NE S’ENGAGE PAS A ACHETER LE BIEN DE LA PROMESSE

Cet avant contrat permet au bénéficiaire d’étudier l’opération projeté sans s’engager à acheter le bien, objet de la promesse.

Elle doit impérativement être enregistré dans les 10 jours de sa signature auprès de la recette des impôts territorialement compétente est ce à peine de nullité (article 1582 du Cc).

1. La promesse synallagmatique de vente

La promesse synallagmatique de vente est un avant contrat par lequel un vendeur s’engage à vendre un bien dont il est propriétaire au profit d’un acquéreur qui s’engage à l’acheter sous réserve que certain condition suspensive se réalise.

Cet avant-contrat permet de lié définitivement des personnes qui se sont mis d’accord sur un bien vendu et sur son prix et qui ne peuvent conclure directement à la vente par la suite de l’existence de conditions dont la réalisation préalable conditionne la vente ou aussi car les formalités préalables à la signature de l’acte authentique n’ont pas encore été accompli.

1. Pacte de préférence

Le pacte de préférence est un avant-contrat au terme duquel le propriétaire d’un bien immobilier s’engage en vers une tiers personne à donner la préférence pour l’achat d’un bien au cas où elle mettrait en vente se bien.

1. Promesse unilatérale d’achat

La promesse unilatérale d’achat est l’avant contrat au terme duquel un acquéreur devient immobilier s’engage à acheter un bien immobilier à certaine condition pendant une durée limitée.

La Promesse Unilatérale Achat est l’opposée de la Promesse Unilatérale de Vente, cet avant contrat est signé par le promettant, elle est acceptée par le bénéficiaire qui est le propriétaire du bien, l’objet de la promesse qui ne prend aucun engagement de vendre.

Cet avant-contrat permet au bénéficiaire d’étudier l’opération qui lui est proposé par le promettant sans s’engager.

1. Le contrat de réservation

C’est l’unique avant contrat utiliser pour la commercialisation de logement neuf vendu en VEFA.

Au cours de cette avant contrat, un promoteur dénommé « réservant » s’engage à réserver un profit d’un acquéreur dénommé réservataire un logement neuf et à le lui vendre par préférence à tout autre personne à condition que la construction se réalise.

Le domaine d’application des avant-contrats est très étendu, il concerne tant les immeubles bâtis que les immeubles non bâtis.

Pour autant, il existe certaines limites qui sont les suivantes :

• Le seul avant contrat qui peut être utilisé pour la * de logement neuf
• Le seul avant contrat qui peut être utilisé pour la commercialisation d’un lot de lotissement (terrain à bâtir) entre la délivrance du permis d’aménager et l’achèvement effective des travaux prescrit par se permis d’aménager est la PUV.

Ils en aient de même pour les lotissements soumis à la déclaration préalable de division avant l’obtention du certificat de non opposition de la déclaration préalable

Le choix de l’avant contrat doit tjrs se faire afin de permettre une adéquation de la volonté des parties avec les caractéristiques attaché dans les avants contrats. En pratique c’est souvent le rédacteur de l’avant contrat qui choisira le type d’avant contrat à établir.

Elément figurant :

• comparution du ou des vendeurs
• comparution du ou des acquéreurs
• désignation du bien vendu
• paragraphe relative au prix de vente
• date à laquelle interviennent le transfert de propriété et l’entrée en jouissance
• charge et condition de vente
• regroupant tous les infos sur le bien vendu
• les conditions suspensives
• désignation du notaire chargé de l’acte authentique

Précision concernant les conditions qui peuvent être insérée dans les avant-contrats :

• Les conditions suspensives : l’article 1168 du Cc
• Les conditions résolutoires : article 1183-1 Cc

• Les conditions suspensives 

Les conditions suspensives sont la condition qui a pour effet soit d’empêcher la lever d’option, soit de suspendre les effets d’une vente. On conclut une vente sous conditions suspensive lorsqu’on fait dépendre cette vente de la réalisation d’un évènement futur et incertain. 

La condition suspensive à un regard rétroactif c’est-à-dire qu’à partir du moment elle sait réaliser, la vente est sensée être parfaite depuis le jour de la signature de l’avant-contrat.

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