Dissertation - Les avant-contrats

LES AVANTS-CONTRATS

Selon Roger Frison-Roche « Il faut bien que les volontés se rencontrent pour que les consentements s’échangent ». Il n’en demeure pas moins que cette expression, pourtant claire, suscite certaines controverses dont l’une s’incarne dans l’arrêt de la 3ème Chambre Civil du 12 juin 2013.  

Dans cet arrêt, les faits débute lorsque Mr X a donné à bail des locaux commerciaux aux époux X par acte le 30 mars 2000, acte qui comportait une promesse unilatérale de vente dont les époux pourraient en bénéficier du 1 janvier 2006 au 31 janvier 2007. Cependant, le 13 décembre 2005, Mr X s’est rétracté de cette promesse unilatérale qui l’engageait. Or les époux Y ont souhaité lever l’option le 28 février 2006 en refusant toute rétractation de Mr X.

Les époux Y ont donc assigné Mr X afin que la vente des locaux puissent avoir lieu. Dans son arrêt rendu le 28 février 2012, la Cour d’Appel de Nîmes a retenu que Mr X était lié par son engagement contractuel, cela jusqu’au terme établi, et que dans ces conditions les époux Y avait levé l’option dans le délai qui était alors en accord avec celui du contrat établi entre les parties. Par conséquent, elle en a conclu que la la vente était « parfaite » et a ordonné l’exécution du contrat. Toutefois, le promettant interjette appel à l’égard de cette décision alors au profit du bénéficiaire.

Suite à cet arrêt de la Cour d’Appel de Nîmes, la question posée à la Cour de Cassation relève donc de l’appréciation du retrait du consentement du bailleur. En effet, cela étant avant la levée de l’option d’achat, la rétraction de la volonté peut elle rompre l’obligation à laquelle s’engageait le promettant dans la promesse unilatérale de vente ?  

La 3ème Chambre Civile répond à cette question en rendant un arrêt allant à l’encontre de la décision de la Cour d’Appel et qui donc casse cette dernière. Bien qu’ayant apprécié les articles 1101, 1134 et 1583  qui consacrent l’obligation attribuée aux diverses conventions formées, l’argumentation de la Cour de Cassation indique que le bénéficiaire de la promesse a levé l’option suite à la rétractation du promettant. Ainsi compris, aucune rencontre des volontés réciproques n’a eu lieu. Par conséquent la réalisation forcée de la vente ne peut donc pas être ordonnée, et la décision rendu par la Cour d’appel du 28 février 2012 est donc annulé.

Cet arrêt de la Cour de Cassation nous mène donc à nous questionner sur le caractère obligatoire de la promesse unilatérale de vente. Le retrait du prometteur avant la levé de l’option constitue-t-il une possible révocabilité de la promesse unilatérale de vente ?

Afin de répondre à cette problématique, il est nécessaire avant tout d’aborder dans une premier temps ce en quoi le retrait possible du prometteur constitue une irrégularité à l’égard du principe de avant-contrats puis dans un second de comprendre les conséquences engendrées par ce possible retrait.

En principe, le retrait du prometteur va à l’encontre du principe même du contrat unilatérale de vente. Dans un contrat unilatérale de vente, l’engagement du prometteur traduit son consentement et cela à l’égard même du contrat définitif en vu, le seul qui dispose du choix est le bénéficiaire or si le retrait est possible, cela indique que le prometteur a donc la possibilité de choix également. Puis, si ce retrait est accepté, quelles en seront les conséquences de cet avant-contrat puisque lors de son engagement, le prometteur a engagé sa responsabilité.

Ces divers problèmes posés vont donc aboutir premièrement à la conclusion (I) d’une évidente distorsion du principe des avant-contrats spécifique à la promesse unilatérale, évidente distorsion qui engendrera à des conséquences qui ne feront pas l’unanimité puisque  l’on perçoit une forte (II) contestation d ‘une solution jurisprudentielle confirmée

I - Une évidente distorsion du principe des avant-contrats spécifique à la promesse unilatérale  

Avant la contraction, une période de négociation peut avoir lieu et aboutir à la réalisation de contrats préparatoires, autrement dit des « avant-contrat » qui créent alors des effets juridiques.

A - Les effets juridiques éminents créés par les avant-contrats

Lorsque deux parties envisagent un contrat, ils peuvent établir au préalable un avant-contrat afin de déterminer certains points du contrat alors envisagé. Ces avant-contrats résultent alors dans la création d’obligation entre les deux parties.

        1 - La naissance de l’obligation dans les conventions d’avant-contrat

Les avant-contrats sont définis comme les conventions qui précèdent le contrat puisque c’est au travers de ces conventions que le contrat définitif prend forme. Aucun texte normatif n’est consacré à l’égard des avant-contrat bien que la jurisprudence confère les attributs essentiels de l’avant-contrat en se référant aux articles 1134 (à l’égard de les conventions légalement formées) et  1583 (établissement de l’engagement entre les parties), articles auxquels la 3ème Chambre Civile a donc rattaché sa décision.

Parmi ces conventions, il en existe de différents types qui se distinguent tel que par exemple les pactes de préférences, ou encore, tel qu’il en est le cas de l’arrêt étudié, il peut s’agir d’une promesse de vente. Ces conventions ne concluent pas le contrat mais laisse entendre une forte probabilité que le contrat aboutisse. Suite à ces avant-contrats, une obligation lie les deux parties engagées. L’obligation attribué découle du type d’avant contrat choisi. En l’occurence, si l’avant contrat choisi est un pacte de préférence, il en découle que la partie prometteuse ne peut alors faire bénéficier un tiers de la priorité de l’achat de la maison en vente sans qu’il n’y ait eu auparavant la confirmation que la partie bénéficiaire ne souhaite alors poursuivre l’achat en question, toutefois la liberté de contracté ou pas est maintenant. Dans le cadre de l’arrêt étudié, l’obligation relève d’une promesse de vente unilatérale, autrement dit il est question d’un accord de volonté par laquelle la partie promettante s’engage immédiatement envers l’autre à passer avec elle un certain contrat à des conditions déterminées et donc le bénéficiaire bénéficie de l’option de contracter ou pas. Les avant-contrat en général sans soumis à un principe de loyauté et bonne foi, c’est-à-dire à une attitude traduisant la conviction ou la volonté de se conformer au droit et mais également de faire preuve d’une droiture qui relève de la sincérité contractuelle. Or il est amené que dans certains cas cette droiture ne soit alors pas respecté par l’une des parties et c’est le non respect de cette droiture qui a par ailleurs mené au contentieux aboutissant à la décision de la 3ème Chambre Civile du 12 juin 2013.  

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