Les avants-contrats

Commentaire d’arrêt

Droit des obligations, séance 4 : Les avant-contrats

L’article 1123 dispose que « le pacte de préférence est le contrat par lequel une partie s’engage à proposer prioritairement à son bénéficiaire de traiter avec lui pour le cas où elle déciderait de contracter ». La cour de Cassation, en chambre mixte, suite à une affaire entre Mme X et une SCI, a dû établir une jurisprudence à ce sujet. Mme X est bénéficiaire d’un pacte de préférence, dressé le 18 décembre 1957, concernant un bien immobilier, issu d’une donation-partage. Nouveau propriétaire, donataire, vend le bien à une société immobilière, la SCI Emeraude, le 3 décembre 1985 violant le pacte de préférence antérieurement conclu. Mme X voit ses droits en tant qu’attributaires violés. Elle demande réparation en dommages-intérêts. Mme X entame la procédure en intentant en justice les consorts X. ces derniers font grief l’arrêt de la CA de Papeete, 13 février 2003). La cour d’Appel considère bien que les droits de Mme X ont été violés car elle est la bénéficiaire du pacte et elle seule peut procéder à la possibilité que le bien soit vendu par un tiers, à la condition que le pacte soit rompu. L’affaire passe devant la Cour de Cassation, en chambre mixte qui rend un arrêt le 26 mai 2006. Elle se base sur le fait que le tiers contractant, violeur du pacte de préférence, n’était pas au courant de l’existence de ce pacte et n’avait pas l’intention de s’en prévaloir ; Mme X ne peut donc pas exiger  l’annulation du contrat passé avec un tiers. La cour de Cassation a donc été amené à se demander si un pacte de préférence conclu entre deux parties est résistant et valable à toute éventuelle nouvelle contraction avec un tiers, au dépend d’une des parties. Suite à la réponse formulée dans son arrêt, on peut considérer que la Cour a répondu par l’affirmative et précisant que pour qu’il soit valable, le pacte de préférence ne doit pas avoir été porté à la connaissance du tiers contractant et que ce dernier n’ai pas la volonté de s’en prévaloir. Nous allons voir dans un premier temps que le pacte de préférence st avant tout un droit de priorité, puis dans un second temps les sanctions possibles suite à l’inapplication des règles liées au pacte de préférence.

1. Le pacte de préférence, un droit de priorité

Il s’agit ici de définir ce qu’est précisément un pacte de préférence et de savoir ce qui en découle c’est-à-dire que du point de vue juridique, quelles sont les conditions à la formation de ce pacte, les obligations mais aussi les bénéfices.

1. Condition et obligations du pacte de préférence

Depuis 1804, le code civil n’envisageait que la promesse de vente. Mais il existe aujourd’hui d’autres avant-contrats comme le pacte de préférence. Il se qualifie ainsi car il est contracté avant le contrat final afin de préparer la conclusion de ce dernier. La phase des pourparlers est terminée car l’accord conclu entraine des obligations envers les parties.

Le propriétaire, lors de la contraction d’un pacte de préférence, a une obligation envers le bénéficiaire, celle de ne pas vendre le bien sans l’avoir proposé en premier  au bénéficiaire de ce pacte. Si toutefois il respecte cette obligation, il n’est nullement contraint à vendre son bien. Le bénéficiaire est la personne à qui le bien est proposé en premier mais pas forcément la personne acheteuse. En effet, le bénéficiaire peut ne pas devenir propriétaire, le propriétaire initial du bien peut proposer son bien et le vendre à d’autres acquéreurs. La condition est qu’il faut que le bénéficiaire du pacte de préférence ait bien précisé qu’il ne souhaite pas jouir de son droit de priorité.

1. Bénéfice du pacte de préférence

Le pacte de préférence est un droit de priorité. C’est-à-dire que le propriétaire qui signe un tel pacte avec un bénéficiaire s’engage à lui proposer son bien en premier. Cependant, dans le cas où le bénéficiaire souhaite mettre en place son droit de priorité, il devra accepter les conditions de vente et de prix qui accompagne l’offre. Si ce n’est pas le cas, le propriétaire peut se réserver le droit, au nom de la liberté contractuelle, de s’adresser à d’autres acquéreurs potentiels.

Ainsi, le pacte de préférence est un avant contrat dont découle des bénéfices mais surtout des obligations. La violation de ce pacte entraine, elle, des sanctions qui varient en partie avec la décision rendue du 26 mai 2006.

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