Le droit à la vie

TD n°2 = La qualification du contrat

TD n° 3 = La vente – les contrats préparatoires

Arrêt 1

Le promettant peut-il conclure une promesse unilatérale de vente sur un bien faisant l’objet d’un pacte de préférence en cours ?

La cour de cass répond par la négative, le pacte de préférence implique l’obligation pour le promettant de donner préférence au bénéficiaire quand il décide de vendre le bien.

Le pacte de préférence est un contrat durant lequel une partie s’engage à proposer prioritairement à son bénéficiaire de traiter avec lui pour les cas où il déciderait de contracter = art 1123 du Code civil.

Pour la Cour D’appel, seule la conclusion de la vente à la date de la levée de l’option, donc postérieurement à l’échéance du pacte de préférence, devait être pris en compte pour apprécier l’éventuel violation du pacte.

Pour la cour de cass, puisque la décision de vendre est acquise dès la conclusion de la promesse, indépendamment de la levé d’option, c’est à la date de conclusion de la promesse unilatérale de vente qu’il faut apprécier la violation éventuelle.

Arrêt 2

La violation d’un pacte de préférence peut-elle entraîner la substitution du bénéficiaire dans les droits du tiers acquéreur de bonne foi ?

La Cour de cass répond par la négative . Le bénéficiaire d’un pacte de préférence peut demander l’annulation du contrat passé en violation du pacte et la substitution à l’acquéreur si celui-ci avait connaissance quand il avait contracté de l’existence du pacte de préférence et d’intention de son bénéficiaire de s’en prévaloir .

Ici une telle preuve n’était pas apporté et la cour de cass a rejeté le pourvoi

Quand le débiteur d’un pacte de préférence méconnait son engagement , la sanction différé selon la bonne ou mauvaise foi du tiers acquéreur . Si le tiers est de bonne foi . Le droit de créance du bénéficiaire du pacte est inopposable en l’application du principe de l’effet relatif des contrats , art 1199 du Code civil.

La vente est donc valable et seule la resp civile contractuelle du débiteur du pacte peut être engagée pour l’obtention de dommages-intérêts .

A l’inverse , si le tiers est de mauvaise , cad si il avait connaissance du pacte de préférence et de l’intention du bénéficiaire de s’en prévaloir , la nullité de la vente ou la substitution au tiers dans le contrat conclu est possible en plus des DI = art 1123 alinéa 2

Arrêt 3 , 15 décembre 1993 « Cruz »

Le promettant engagé par une promesse unilatérale de vente peut-il se rétracter avant la levée d’option des bénéficiaires ?

La Cour de cass répond par la positive, tant que le bénéficiaire ne lève pas l’option. L’obligation du permettant s’analyse en une obligation de faire , la levée de l’option postérieurement à la rétraction du promettant empêche toute rencontre des volontés réciproques de vendre et d’acquérir .

La promesse unilatérale de vente est un contrat par lequel une personne consent à vendre un bien déterminé à une autre qui dispose d’un droit d’option lui conférant la faculté d’acheter.

Une clause contraire est possible à condition de ne pas se corner à dire que la promesse est ferme et définitive ou que l’engagement est ferme et irrévocable = civ 3 , 27 mars 2008 .

Selon cette jsp , la rétraction du promettant ne l’expose donc qu’au paiement de DI .

C’est une jsp vivement critiqué par la doctrine car pour les auteurs , le promettant n’est pas tenu d’une obligation de faire l’obligeant à maintenir son consentement .

Il a donné un consentement définitif et irrévocable à une vente donc la conclusion ne dépend plus que de la volonté du bénéficiaire .

La force obligatoire de sa promesse , de son engagement , devrait lui interdire toute rétraction , toute remise en cause unilatérale .

C’est ce qui différencie promesse de contrat et de l’offre de contracter qui est révocable tant qu’elle n’est pas acceptée .

Arrêt 4

Même problème de droit

La Cour de cass répond par l’affirmative , au visa des art 1101 et 1124 .

La levé d’option par le bénéficiaire d’une promesse après la rétraction du promettant exclut toute rencontre des volontés réciproques de vendre ou d’acquérir .

La réalisation de la vente est impossible et la Cour casse l’arrêt de la Cour d’appel .

Abandon de la distinction entre obligation de faire / donner

Reprise de la jsp Cruz

Doctrine a vivement critiqué ce mouvement jsp : la promesse est un acte juridique qui doit respecter des conditions de validité prévu à l’art 1100-1 al 2 .

La rétraction viole un acte conventionnelle qui elle est valable. La rétraction est donc contraire à l’art 1103 du Code civil et puisqu’elle est illicite , elle devrait être privé d’effet .

L’ordonnance de 2016 a clos le débat et l’art 1124 du Code civil prévoit que la révocation de …

La levée d’option par le bénéficiaire dans le délai impartit emporte la conclusion de la vente même si le promettant à antérieurement rétracter ou révoquer son engagement.

Civ 3 , 6 décembre 2018 , la Cour de cass a néanmoins confirmé une fois de plus la jsp Crouz .

Arrêt 5

La réitération d’une vente par acte authentique détermine t elle la conclusion de la vente ou ne constitue-t-elle qu’une formalité ?

Selon La Cour de cass , pour que la réitération de la vente , par acte notarié , déterminé la vente , il faut que les parties en fassent un élément constitutif de leur consentement . A défaut , il s’agit d’une simple formalité tant que l’accord sur la chose et le prix existe .

La promesse : contrat par lequel deux parties ont dors et déjà consenti à la vente . Le promettant vendeur à vendre une chose défini pour un prix déterminé au promettant acquéreur qu’il accepte .

En principe , la réitération est considéré comme une formalité accessoire à l’exécution de laquelle les parties se sont engagées

La vente est donc considérée comme étant déjà conclu .

Si la vente devient définitive à compter de la signature ou que le transfert de propriété est subordonné à la réitération . La vente est considérée comme assortie d’un terme suspensif qui n’altère la validité du contrat mais seulement sa pris d’effet

...