Droit fiscal des affaires (tva)

Le statut des baux commerciaux est régi par les articles L.145-1 et suivants du Code de commerce (qui reprennent les dispositions du décret du 30 septembre 1953)

Plusieurs éléments centraux des baux commerciaux :

• la durée du bail commercial ;
• Le plafonnement des loyers ;
• le renouvellement du bail

1. Le champ d’application du décret du 30 septembre 1953

La plupart des dispositions du décret de 1953 sont des dispositions d’ordre public, et ne peuvent donc être écartées (sauf à ce que soient mobilisés les autres dispositifs prévus par ce décret). Ce régime est particulièrement favorable au preneur, qui bénéficie de la “propriété commerciale” du bien objet du bail. Déterminer si une convention entre ou non dans son champ d’application est donc primordial.

Plusieurs conditions cumulatives sont requises :

• Le contrat conclu doit être un contrat de BAIL (condition relative à la nature du contrat)

Il convient d’être en présence d’un contrat de bail (qu’il soit écrit ou oral). Il est donc nécessaire de distinguer le bail d’autres contrats susceptibles de s’en rapprocher, en particulier :

• Les conventions d’occupation précaire

Les conventions d’occupation précaire sont définies à l’article L.145-5-1 du Code de commerce (issu de la loi Pinel de 2014 du 18 juin 2014 (reprenant les dispositions du décret de 1953) : “N'est pas soumise au présent chapitre la convention d'occupation précaire qui se caractérise, quelle que soit sa durée, par le fait que l'occupation des lieux n'est autorisée qu'à raison de circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties.”

Illustration :

Le mandataire-liquidateur d’une société commerciale placée en liquidation judiciaire souhaitait vendre un local figurant dans les immobilisations de cette société (nb : normalement une sci est créé pour cela, mais ce ne fut pas le cas). La vente s’est trouvée paralysée par un contentieux de copropriété (en cours) relativement à ce local. Un carrossier, intéressé par le local, a été autorisé à occuper les lieux jusqu’à l’issue du contentieux. La Cour de cassation a considéré que ce dernier ne pouvait revendiquer le statut des baux commerciaux (et donc se prévaloir d’un renouvellement tacite), car le contrat conclu n’était pas un contrat de bail, mais une convention d’occupation précaire. La Cour l’a définie comme la convention par laquelle est mis à disposition un bien, moyennant le versement d’une indemnité d’occupation, pour une durée qui dépend d’un événement qu’aucune des parties ne contrôle. Une telle convention échappe dès lors au décret de 1953 : le contrat de bail n’est pas un contrat précaire (même lorsqu’il est à durée déterminée, puisqu’une date de fin du contrat reste prévue), contrairement à la convention d’occupation précaire.

• Les prêts à usage, ou commodat, qui est le contrat par lequel, une partie, le prêteur, remet à titre gratuit à l’autre, l’emprunteur, afin qu’elle s’en serve, une chose non consomptible, à charge pour l'emprunteur de la lui restituer après s’en être servi (exemple : je met à disposition un local à mon frère, moyennant uniquement le paiement des frais engendrés par l’utilisation de ce local. Il ne s’agit pas d’un bail commercial, mais d’un commodat, puisqu’il s’agit d’une mise à disposition à titre gratuit)

• Le bail doit porter sur un immeuble ou un local

Le bail doit porter sur un immeuble ou un local, c’est-à-dire un lieu clos et couvert présentant un caractère stable et permanent. Autrement dit, le locataire doit avoir l’assurance de pouvoir rester en possession des lieux loués pendant toute la durée du contrat, sans que le bailleur puisse déplacer ces lieux selon son bon vouloir. Ainsi, une caravane ou yacht, par exemple, ne pourraient être l’objet d’un bail commercial.

• Le preneur doit exercer une activité commerciale, artisanale, artistique ou d’enseignement

Il est nécessaire que le preneur exerce une activité artisanale, commerciale, artistique professionnelle (faisant l’objet d’une immatriculation à caisse de retraite des artistes) ou d’enseignement (cette dernière étant la seule activité civile qui bénéficie du plein droit du statut des baux commerciaux). Ainsi, par exemple, les écoles de conduites, les écoles privées ou encore les écoles enseignant le sport sont soumises au statut des baux commerciaux

Remarque : le commerçant de fait ne peut se prévaloir des dispositions favorables du droit commercial, et notamment les dispositions favorables au preneur d’un bail commercial. Attention, cette qualité s’apprécie au moment où le bail est résilié. Il est donc parfaitement possible pour un commerçant de fait de conclure un bail commercial MAIS, s’il n’est pas immatriculé au jour de la fin du bail commercial, il ne pourra pas bénéficier par exemple du droit au renouvellement.

Ces conditions remplies, le statut des baux commerciaux sera applicable.

Deux précisions :

1. Même si les conditions sont remplies, il reste possible pour les parties de conclure un bail dérogatoire afin d’échapper aux dispositions du décret de 1953, par exemple un bail de courte durée (bail dont la durée ne peut excéder 36 mois). Il est à noter qu’un bail de courte durée peut être requalifié en bail commercial :

• lorsque le propriétaire laisse le preneur dans les lieux 1 mois après la fin du bail de courte durée ; (qu’il ne s’oppose pas)
• lors qu'ont été conclus successivement plusieurs baux de courte durée (la volonté du bailleur étant évidemment dans ce cas d’échapper au statut des baux commerciaux)

Au contraire, l’application du statut des baux commerciaux peut découler de la volonté des parties. Par exemple, un avocat, qui devrait en principe exercer son activité en vertu d’un bail professionnel (bail civil), pourrait tout à fait décider de bénéficier du statut des baux commerciaux ( mais dans ce cas, l’ensemble des règles du bail commercial trouverait à s’appliquer).

Autre exemple : les galeries marchandes se sont volontairement soumises aux statuts de baux commerciaux, dans les faits d’abord puis contractuellement ensuite. Cela a permis aux magasins d’exploiter leur propre clientèle (alors, qu’auparavant, elles exploitaient la clientèle de la grande surface et ne disposaient donc pas d’une grande autonomie : horaires d'ouverture alignés sur ceux de la galerie, vente de certains produits spécifiques, etc)

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