L'impot des personnes physiques

I. L'IMPOT DES PERSONNES PHYSIQUES.

A. VENTE DE BIENS IMMEUBLES NON AFFECTES A DES FINS PROFESSIONNELLES.

a) Introduction: les revenus divers.

b) Revenus divers: opérations spéculatives.

c) Revenus divers: opérations exonérées

d) Revenus divers: opérations effectuées dans un certain délai

e) Appréciation.

B. VENTE DE BIENS IMMEUBLES AFFECTES A DES FINS PROFESSIONNELLES.

a) Notion de biens 'affectés à des fins professionnelles'.

b) Principe et base de la taxation; frais déductibles.

c) Biens affectés depuis plus de 5 ans à l'exercice de la profession.

d) Plus-values de cessation.

C. PLUS-VALUES SUR LA VENTE D'ACTIONS DE SOCIETES IMMOBILIERES.

II. TAXE SUR LA VALEUR AJOUTEE.

A. PRINCIPES.

B. ACHAT D'UN IMMEUBLE NEUF PAR UN PARTICULIER.

C. VENTE D'UN IMMEUBLE NEUF PAR UN ASSUJETTI OCCASIONNEL.

III. DROITS D'ENREGISTREMENT.

A. TAUX DE 12,5% ET TAUX REDUITS.

B. APPORTS EN SOCIETE.

C. APPORT D'IMMEUBLE ET VENTE D'ACTIONS: SIMULATION?

a) Apport d'immeuble, vente d'actions et droits réduits.

b) Conséquences sur le plan des impôts directs.

D. CONTRAT D'EMPHYTEOSE.

a) Généralités.

b) Application de la TVA.

I. L'impôt des personnes physiques.([1])

A. Vente de biens immeubles non affectés à des fins professionnelles.

a) Introduction: les revenus divers.

1. La vente par un particulier d'un bien immeuble non affecté à des fins professionnelles peut donner lieu à une imposition au titre de revenus divers dans le chef de ce particulier.

L'article 90 du Code des impôts sur les revenus ([2]) prévoit plusieurs catégories de revenus divers relatifs à ce type d'opérations.

Les revenus divers que sont les bénéfices ou profits non professionnels, occasionnels ou fortuits, sont des revenus imposables, en vertu de l'article 90, 1° du CIR 1992, à l'exception du revenu produit lors de la vente, par un particulier, d'un bien immobilier non affecté à sa profession.

Les plus-values réalisées à l'occasion de la cession à titre onéreux, dans un certain délai, d'un immeuble bâti ou non bâti situé en Belgique sont également considérées par le Code ([3]) comme des revenus divers imposables.

b) Revenus divers: opérations spéculatives.

2. Aux termes de l'article 90, 1°, 'les bénéfices ou profits qui résultent, même occasionnellement ou fortuitement, de prestations, opérations ou spéculations quelconques (…), en dehors de l'exercice d'une activité professionnelle', sont en principe des revenus imposables.

3. La vente d'un immeuble peut donner lieu à trois types de revenus:

- les revenus professionnels, dont ils sera question infra;

- les revenus de la gestion normale d'un patrimoine privé, dont il sera question au point c);

- les revenus d'une occupation spéculative occasionnelle, imposables au titre de revenus divers.

Ces revenus, issus de la spéculation sur un immeuble, ne sont pas des revenus professionnels, mais ne sont pas non plus des revenus provenant de la gestion normale du patrimoine privé de l'intéressé.

4. Selon la Cour de cassation, l'intention spéculative 'existe lorsque des biens sont achetés avec risque de perte, mais dans l'espoir de réaliser un bénéfice à la revente, suite à l'augmentation de la valeur vénale' ([4]). En d'autres mots, l'opération spéculative est celle qui excède la limite de la gestion normale d'un patrimoine privé ([5]).

Deux conditions doivent être remplies ([6]) :

- la prise de risques;

- l'intention, au moment de l'acquisition de l'immeuble, de réaliser un bénéfice à court terme.

L'intention spéculative résulte d'un faisceau d'indices. L'on peut notamment relever dans la jurisprudence, sans qu'un seul de ces indices puisse en soi être déterminant:

- le recours massif au crédit pour l'achat et la rénovation de l'immeuble, suivis par la vente rapide (17 mois plus tard) de celui-ci ([7]);

- le recours à des emprunts importants pour des achats successifs ([8]);

- l'acquisition de l'immeuble en association ([9]);

- l'acquisition d'une option d'achat sur un immeuble

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