Protection de l'acquéreur immobilier dans le cadre d'une vente en l'état futur d'achèvement

DEVELOPPEMENT STRUCTURE

Acquérir un bien immobilier est un acte lourd de conséquences pour une personne. En effet cet acte, devenu courant dans la vie, à des répercussion  tant sur le plan financier que sur le plan personnel car il est synonyme d'engagement. En effet, selon une étude de l'Observatoire des Crédits aux Ménages, près de 46,5% des ménages ont eut recours à un prêt immobilier servant à acheter un immeuble. Ce sondage nous rappelle que l'acquisition immobilière fait prendre le risque d'endettement pour l'acquéreur.

De plus, lorsque l'acquereur est non professionnel, et qu'il s'agit de son premier achat, l'avant-contrat ainsi que ces clauses peuvent freiner, effrayer l'acquereur, c'est pour cela que le législateur à mis en place des mesures de protections comme lors d'une vente en l'état futur d'achèvement (VEFA). Il existe différents contrats permettant la protection de l'acquereur comme la Promesse Synnallagmatique de Vente ou encore le Contrat de Réservation concernant les ventes en l'état futur d'achèvement.

Nous pouvons alors nous demander de quelle manières est assurée la protection de l'acquéreur immobilier au stade de l'avant-contrat, tant dans le cadre de la vente d'un immeuble existant que dans celle de la vente d'immeuble en l'état futur d'achèvement. Pour cela, nous verrons en première partie dans le cadre d'une vente d'un immeuble existant et dans une deuxième partie dans le cadre d'une vente en l'état futur d'achèvement.

I – La vente d'un immeuble existant

Premièrement, un immeuble désigne un bien qui ne peut être déplacé que ce soit vis-à-vis de sa nature ou de sa destination. Il peut s'agir d'un appartement, d'une maison mais aussi d'un terrain agricole par exemple. Cependant il existe deux type d'immeuble les immeubles non bâtis (terrain à bâtir, terrain agricole) et les immeubles bâtis (maisons, appartement …)

A- La promesse synnallagmatique de vente et ses conditions

Tout d'abord, lors de l'achat d'un bien immobilier, un compromis de vente ou promesse synnallagmatique de vente est rédigé. C'est-à-dire que vendeur et acquereur s'engagent à conclure la vente du bien à un prix déterminé. Juridiquement le compromis vaut vente. Le compromis est le premier engagement de la vente immobilière.

En effet, la promesse synnallagmatique de vente signée, l'acquereur s'engage à verser une somme d'environ 5 à 10% de la somme finale, ce versement est appelé « dépôt de garantie » qui s'imputera sur le prix de vente du bien.

Enfin, le législateur à également mis en place des conditions suspensives, ces conditions ont toujours un but de protection comme l'accord d'un prêt bancaire pour l'acquereur par exemple. En effet, si l'acquereur n'obtient pas le financement de son prêt bancaire, la vente pourra donc être annulée ce qui vise à protéger l'acheteur contre un éventuel endettement.

B- La loi SRU

Seul l'acquéreur non professionnel peut se voir conférer un droit de rétractation, ce droit est une protection supplémentaire. La loi relative à la solidarité et au renouvellement urbain, dite loi SRU, du 13 décembre 2000  est un texte qui à modifié le droit urbain en France, notamment grâce au délai de rétractation. La loi SRU introduit le délai de rétractation comme un caractère incompressible et obligatoire lors d’un achat immobilier à usage d’habitation, c'est-à-dire, que lors d'une vente immobilière, ce délai de rétractation ne peut être bafoué, ou transgressé. Ce droit permet à l'acquéreur non professionnel d'annuler la vente ou de confirmer sa volonté d'acquerir.

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