Les conditions de formation du contrat

Droit civil – S3                                                                                         Séance 7 – Les conditions de formation du contrat

Commentaire d’arrêt : cass, civ. 3ème, 5 juillet 2018, n°17-20121.

L’arrêt sous étude est rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation, le 5 juillet 2018, et porte sur la faute dolosive en matière de construction immobilière.

Un architecte a été chargé, par une société civile immobilière, de réaliser des travaux dans un chalet. Ces travaux ont été soumis à un premier permis de construire puis à un second intervenu trois ans après. Au moment de la vente de ce chalet, l’architecte a été interrogé par le notaire chargé de rédiger l’acte authentique de vente en ce qui concerne les travaux réalisés. Dès lors, l’architecte a affirmé qu’ils étaient conformes au dernier permis de construire et qu’une visite des locaux par le service d’urbanisme lui avait permis d’obtenir une attestation de non-contestation de conformité des travaux. La vente du chalet est alors conclue. Toutefois, l’acquéreur découvre que l’aménagement du sous-sol en espace d’habitation a été réalisé sans autorisation d’urbanisme.

De ce fait, l’acquéreur assigne le vendeur sur le fondement du dol au motif qu’il a été dissimulé que l’aménagement du sous-sol du chalet avait été réalisé sans autorisation d’urbanisme. Il assigne également le notaire pour manquement à son devoir de conseil. Il réclame alors le paiement de dommages-intérêts.

Le jugement de première instance ne nous est pas rapporté mais l’une des parties interjette appel. Un appel est interjeté.

La cour d’appel de Paris, dans son arrêt du 31 mars 2017, retient que rien n’indique que le vendeur avait connaissance des informations mensongères données par l’architecte et que le notaire, quant à lui, n’a pas manqué à son devoir d’information au préjudice de l’acquéreur.

Par conséquent, l’acquéreur se pourvoit en cassation contre cette décision.

Dès lors, il s’agit de savoir si le dol d’un représentant peut engager la responsabilité d’une partie au contrat ? + question sur les limites du devoir de conseil du notaire

Au visa de l’article 1116 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016, la Cour de cassation casse et annule l’arrêt de la cour d’appel de Paris au motif que « les manœuvres dolosives du représentant du vendeur, qui n’est pas un tiers au contrat, engagent la responsabilité de celui-ci ». Toutefois, elle rejette la responsabilité du notaire.

La Cour de cassation rend un arrêt de cassation partielle. La Cour rejette le pourvoi formé contre la décision de la cour d’appel dans sa partie relative la responsabilité du notaire. Elle se prononce sur l’étendue du devoir de conseil du notaire qui est tenu de vérifier les déclarations faites par le vendeur qui conditionnent la validité ou l’efficacité de l’acte qu’il rédige et reçoit mais dans les limites des moyens juridiques et techniques dont il dispose. Or, « s’agissant de la régularité administrative des aménagements intérieurs d’une construction régulièrement édifiée, il ne pouvait être reproché au notaire, en présence de l’attestation précise et circonstanciée de l’architecte, d’avoir manqué à son devoir d’information. La Cour de cassation casse et annule partiellement la décision de la cour d’appel pour violation de la loi dans sa partie relative à la responsabilité du vendeur. Elle décide, en effet, au visa de l’ancien article 1116 du Code civil que les manœuvres dolosives du représentant du vendeur qui n’est pas un tiers au contrat engage la responsabilité de celui-ci.  

Il en ressort que le dol d’un représentant engage la responsabilité d’une partie au contrat (I) tandis que des précisons sont apportées eu égard au devoir de vérification qui incombe au notaire (II).

Cet arrêt est l’occasion pour la Cour de cassation de rappeler que la responsabilité du cocontractant peut être engagée pour le dol de son représentant (I) et que le devoir de conseil et de vérification du notaire n’est pas sans bornes (II).

1. La responsabilité du vendeur.

1. La responsabilité du vendeur pour le dol de son représentant.
2. La responsabilité du vendeur pour sa faute personnelle.

1. La responsabilité du notaire.

1. Le devoir de conseil et de vérification du notaire.
2. Les limites au devoir de conseil et de vérification du notaire.

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1. Le dol d’un représentant d’une partie au contrat.

Afin d’engager la responsabilité extracontractuelle du vendeur (B), il a d’abord fallu qualifier l’architecte comme son représentant et non comme un tiers au contrat (A).

1. Le rejet de la qualification de « tiers » pour le représentant du vendeur.

Aux termes de l’ancien article 1116 alinéa 1er du Code civil, « le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manœuvres pratiquées par l’une des parties sont telles, qu’il est évident que, sans ces manœuvres, l’autre partie n’aurait pas contracté ». Cet article, sur lequel se fonde la Cour de cassation pour rendre sa décision, fait apparaître deux conditions. D’une part, le dol est une cause de nullité du contrat. Or, il convient de préciser que l’acquéreur du chalet souhaite seulement se voir octroyer des dommages-intérêts puisqu’il veut conserver son bien tous en obtenant réparation du préjudice subi.

D’autre part, l’article évoque des « manœuvres pratiquées par l’une des parties » ; c’est ici que se trouve tout l’intérêt mais également tout le débat que suscite l’arrêt. En effet, en appliquant l’alinéa 1er de l’article 1116, la Cour de cassation exclut la qualification de tiers qui aurait pourtant pu être admise concernant l’architecte. Dès lors, elle préfère se référer à une jurisprudence antérieure établie par la chambre commerciale de la Cour de cassation le 24 mai 1994 selon laquelle le dol peut être retenu lorsqu’il émane d’un représentant d’une partie au contrat. En ce sens, la troisième chambre civile rend un arrêt le 29 avril 1998 (n°96-17.540), eu égard au fait que le représentant du vendeur n’est pas un tiers au contrat.

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