LA NATURE JURIDIQUE DU DROIT DU PRENEUR A BAIL

I/ LA SUBSISTANCE D’UN DROIT PERSONNEL DE JOUISSANCE DU PRENEUR A BAIL

A - L’EXISTENCE TRADITIONNELLE DU DROIT PERSONNEL DU PRENEUR

- consécration par l’ar t . 1719 du Code civil de droits personnels à l’égard du preneur

- rappel de l’art. 1709

- retour sur les arrêts Cass. 16 février 1808 ; 21 avril 1827

- théorie du droit personnel : Cass. req. arrêt du 6 mars 1861

- Prof. DEMOLOMBE : « l’art. 1709 est exclusif du rapport direct et immédiat entre le preneur et la chose » ; reprendre parallèlement les arguments de TROPLONG

B - LA PERSISTANCE DE LA THEORIE DU DROIT PERSONNEL DU PRENEUR

- principal argument de cette théorie =art. 1709 C. civ + obligation de faire jouir imposée au bailleur

- cette situation subsiste à l’examen des textes et de la jurisprudence récente = cf. art. 1719 et 1720 du C. civ.

- le preneur est le titulaire d’un véritable dr. d e créance à l’égard du bailleurs (lister les diligences qu’il peut solliciter)

- rappeler 1727 C. civ. + position de la jurisprudence d’alors en lien avec l’art. 1725 C . civ.

- prendre l ’exemple des baux ruraux, la persistance de l’obligation d’entretien

- Prof. ESMEIN : la jurisprudence ancienne ne pouvait « s’expliquer que par l’idée que le bailleur a le gouvernement de ses locataires et autorité sur eux pour tout ce qu’ils font dans l’i mmeuble »

II/ L’ELEMENT REEL, UN PALLIATIF A L’INSUFFISANCE DE L’ELEMENT PERSONNEL

A - L’AVENEMENT DE DROITS REELS AU BENEFICE DU PRENEUR

- rappeler les avantages que possède le droit réel et faisant défaut au dr personnel (dr. d e créance) : le droit de suite et droit de préférence

- démontrer que ces deux atouts se retrouvent dans le droit du preneur (art. 1743 C. civ ; art. 684 C. proc. Civ.)

- Prof. DERUPPE : « l’art. 1743 a complètement métamorphosé l a nature juridique du droit juridique du preneur »

- f aire la comparaison avec l’usufruit et le nu - propriétaire

- démontrer combien les nouvelles lois (1989, 2014…) viennent renforcer la protection du locataire, amenant certains, tels le Prof. RAYNAUD à écrire que « on a beau dire que le locataire n’a aucun dr oit sur la chose, on est bien obligé de reconnaitre qu’il a le droit de s’en servir à son profit »

- rappeler les pouvoirs d’utilisation juridique qu’a le preneur (autorisé à louer, céder, échanger le bail + critiquer) et les pouvoirs d’utilisation matériel le (user de la chose, en recueillir les fruits)

B - UNE NATURE JURID. EN DEBAT BOULEVERSANT LA DISTINCTION ENTRE DR. REELS ET PERSONNELS

- démontrer que la différenciation entre les faits et la théorie du droit personnel se fait de plus en plus ressentir

- les nouveaux droits du locataire semblent revêtir les aspects des caractères d’un droit réel (maintien dans les lieux du locataire…)

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