Droit foncier

Le DROIT FONCIER

Introduction :

Partout dans le monde, la terre est un bien stratégique. Dans les pays en développement, elle représente la principale source de subsistance pour les citoyens. Nul besoin de rappeler qu'à certains égards, l'individu engage sa vie psychologique, économique et sociale dans son patrimoine, et plus particulièrement dans ses biens immobiliers. Le paysan a sa parcelle de terre dans la peau. Le citadin par contre subit surtout la fascination de la demeure: il y installe ses rêves, ses nostalgies et ses projets. Déjà, le coran, code de droit et de sagesse, évoque la terre nourricière des hommes en termes généreux et sacrés. Heureux sont les hommes qui la défrichent, la vivifient, l'équipent et la ménagent. Bien heureux encore ceux qui en assurent la sauvegarde et en garantissent la protection contre l’empiètement et les usurpations. Le Maroc a un système de propriété foncière pluraliste. Il constitue des ensembles dans lesquels la loi foncière musulmane n'est ni la seule source, ni même la plus importante. Il est articulé à fonds de coutume d'origine préislamique et à la législation coloniale et post-coloniale. Aucune de ces grandes sources du droit foncier qui se sont succédés dans l'histoire n'a fait disparaître les précédentes sources. Mais aucune non plus ne s'est maintenue intégralement dans sa forme originelle. Avant l'islam, la réalité dominante était celle de la terre des tribus. La terre appartenait à la tribu pour autant que la tribu avait des Hommes pour l'occuper, et qu'elle n'avait pas rencontré d'autres groupes plus puissants. La propriété collective était une originalité à l'époque. Démembrement de la propriété foncière en propriété imminente (RA9ABA) et en usufruit (intifa3). La propriété imminente appartenait à la communauté musulmane ( la oumma), et l'usufruit à ses occupants. Mais le régime des terres de conquête est seulement une distinction entre musulmans et non musulmans. Les musulmans ne payaient que la zakat (aumone volontaire faible); et les non musulmans payaient en contrepartie la Jiziya (impot par tête), et surtout le kharaj (impot foncier très lourd). Toutefois, les conversions en masse à l'Islam tarirent peu à peu les rentrées fiscales et menacèrent le trésor (bayt al mal). A la fin de l'époque Oumayade, pour mettre fin à ce risque, une réforme capitale vient bouleverser le droit foncier: Toutes les terres qui étaient encore terres de Kharaj à l'époque furent déclarés, quel que soit la confession de leurs occupants sont devenues terres de kharaj à titre définitif. Ainsi, le statut personnel devint le statut réel et le droit fiscal fixé au sol devenant droit foncier. La définition de la propriété diffère selon les pays, selon les époques et l'idéal moral que le législateur se propose de réaliser. C'est tantôt une chose possédée en propre, tantôt le droit d'user, de jouir et de disposer de la chose possédée en propre. C'est ensuite un pouvoir que l'on exerce en principe d'une façon absolue, un pouvoir garanti, protégé et parfois restreint par la loi ou par la convention des parties (loi sur l'expropriation par ex). C'est enfin un rapport juridique entre deux sujets de droit: un sujet actif titulaire du droit, et un sujet passif tenu de respecter ce droit. Le statut de la propriété a évolué et évolue encore. Cette évolution, selon les sociologues, est analogue à celle du pouvoir politique. Il a évolué avec l'évolution des croyances morales et religieuses; avec l'évolution de la famille et de l'état, avec le régime de la production et des échanges que transforment constamment la science et la technique. La question foncière au Maroc ne peut être abordée sans passer en revue la longue histoire du pays, car ce qui s'inscrit dans le foncier, c'est d'abord l'histoire d'un bien qui connaissait plusieurs usages ( le sol), et la métamorphose qui s'opère à travers les régimes juridiques qui le gouvernent. Il va donc s"en dire que les sources du droit foncier marocain démontrent qu'il existait au Maroc d"avant 1912 un système foncier spécifique, à travers lequel s'entrecroisaient des traditions ancestrales imprimées de la religion, de coutumes et des pratiques du pouvoir makhzénien. C'est ainsi que parmi les questions pertinentes soulevées par le gouvernement du protectorat, il faut citer comme l'une des premières "la détermination du régime immobilier au Maroc". La première tâche à laquelle se sont donc consacrés les juristes français de l'époque était de procéder à une réforme globale en matière foncière en adoptant un système de publicité réelle, bien que le système en vigueur en France était celui de la publicité personnelle. Certes, les justificatifs de cette réforme étaient la modernisation des institutions traditionnelles pour mettre fin aux différents litiges immobiliers, mais la réalité est loin de là. L'autorité du protectorat a accéléré le processus de réforme et l"adoption du régime de l'immatriculation foncière pour deux raisons:

* L'ignorance du régime islamique appliqué en matière foncière

* L'application de la législation islamique aux immeubles nécessite le recours au juge de la Charia, ce qui constituait un obstacle pour les étrangers.

En effet, toute la logique du système foncier du protectorat résidait dans les nécessités suivantes: 1) Trouver les formules juridiques permettant l'installation de la colonisation française. 2) Assurer la sécurité de la propriété coloniale et sauvegarder l'ordre établi à la campagne. 3) Adopter un régime de propriété foncière permettant le développement de l'exploitation capitaliste. Force donc est de constater que le choix du régime de la propriété immobilière par le protectorat n'était pas le fruit du hasard. Certes, l'immatriculation foncière constituait une formule juridique pour assurer la sécurité de la propriété coloniale. Toutefois, une étude approfondie dudit régime nous permet d"affirmer que ce régime de la publicité réelle, de par les avantages qu'il révèle, demeure indiscutablement l'un des systèmes les plus appropriés du monde. En effet, la sécurité des transactions immobilières est totale, ce qui constitue une avancée capitale sur le droit foncier traditionnel où les droits immobiliers se heurtent à bcp d'inconvénients, comme par ex la difficulté d'identification des immeubles et des propriétaires, le titre foncier détenu par

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