Droit En Entreprise: la propriété foncière

Observations générales du correcteur :

Nom du correcteur :

1- Comme le précise l’annexe, la propriété foncière des murs appartient à une SCI (société civile immobilière) et le fonds de commerce est exploité par une SARL, dont Monsieur Vlaminck est gérante minoritaire.

1.1 Indiquez les principales raisons qui expliquent la création d’une SCI, par M. et Mme Vlaminck, pour l’acquisition des murs.

Le terme de société civile immobilière désigne l'ensemble des sociétés civiles ayant un objet immobilier. On peut dire également que le terme de SCI désigne l'ensemble des sociétés civiles propriétaires d'immeubles destiné à la location ou réservé à l'usage d'un ou plusieurs associés. Le but de la société civile immobilière d’être ni commercial ni agricole, elle a une vocation exclusivement immobilière. Par exemple, elle ne peut utiliser ses locaux pour en exploiter un fonds de commerce. A cette fin, tout ou partie des associés de la SCI montera une société commerciale indépendante (du type SARL, SAS, etc.).

Un bail commercial sera établi entre les parties.

La SARL va payer un loyer pour la location des murs à la SCI.

Le loyer perçu permettra de payer les annuités d’emprunt, les frais de gestion et la rémunération du gérant. Ce loyer représente une charge pour la SARL, et sera donc déduit du résultat.

La SCI, qui encaisse le loyer des murs, rembourse l’emprunt avec cette location. Si l’exploitation du fonds ne s’avère pas rentable, la SARL cessera son activité mais les associés ne perdront que l’équivalent de leurs apports.

1.2 Précisez la nature des relations contractuelles qui existent entre la SCI et la SARL d’exploitation.

La location gérance (définition) :

Contrat par lequel le propriétaire d’un fonds de commerce ou artisanal, en concède l’exploitation à un gérant qui l’exploite librement à ses risques et périls. La forme de ce contrat est obligatoirement écrite soit par acte sous-seing privé soit par acte authentique.

Conditions : Pour le gérant :

-doit avoir la capacité commerciale

-doit s’inscrire au RCS

-enregistrement du contrat dans le mois suivant sa conclusion

-avis d’un JAL 15 jours après la signature du contrat

Pour le propriétaire :

-doit avoir qualité de commerçant depuis au moins 7 ans

-doit avoir exploité personnellement le fonds pendant 2 ans

Obligations et droits des parties

Du propriétaire : (générales)

-obligation de délivrance de la chose louée

-obligation de garantie contre les vices cachés

-obligation de garantie sur le fait personnel en s’abstenant de faire concurrence au gérant

Spécifiques à la location- gérance :

-responsabilité solidaire avec le locataire durant 6 mois après la publication du contrat

-le propriétaire peut vendre le fonds de commerce sans que cela entraîne la résiliation du contrat

- il peut demander une caution pour pallier le non-paiement des loyers ou dépréciation anormale du fonds.

-en cas de bail commercial, le preneur n’est pas obligé de demander l’autorisation au bailleur pour mettre son fonds en location- gérance.

Du locataire

-le locataire doit payer la redevance mensuelle au premier jour du mois, ou trimestre, d’avance.

-le locataire doit payer la location des murs en cas de bail commercial

-le locataire doit reprendre les stocks de marchandises les plus récents

-le locataire doit occuper les locaux et exploiter le fonds de commerce

-doit avertir le propriétaire de la résiliation du contrat en respectant le préavis contractuel

-ne doit pas modifier l’objet de fonds de commerce

-ne doit pas sous-louer le fonds et le céder à un tiers

-doit exploiter le fonds en bon père de famille

-doit maintenir le mobilier et le matériel en bon état

-ne doit pas modifier les lieux sans l’autorisation du propriétaire.

Conclusion :

Le contrat de location-

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