Cours de droit foncier marocain

Programme Droit foncier 

Première partie :Le régime  foncier Marocain dualité du régime

section I: Le régime  foncier traditionnel

          A/définition

       B/caractéristiques

section II: Le régime de l’immatriculation

A- Généralités

             B- Principes Fondamentaux:

             C-Avantages De L’immatriculation Foncière:

                                     1/ AVANTAGE JURIDIQUES :

                                     2/ AVANTAGES TOPOGRAPHIQUE

                                     3/ AVANTAGES FISCAUX :

                                     4/ AVANTAGES ECONOMIQUE :

                                     5/ AVANTAGES SOCIAUX :

2ème partie : les droits réels

Section I Rappel sur la classification des immeubles :

       Section II: Typologie des droits réels :

   § 1. Le Droit de propriété

                              § 2.L’Usufruit

                              § 3.l’emphytéose

 § 4.Le droit de superficie

3ème Partie: LES INSCRIPTIONS SUR LES LIVRES FONCIERS

Section I : les inscriptions qui son portées sur le titre foncier

A. Les droits inscriptibles

           B. Les procédures d’inscription

       Section II : Le principe de l’effet constitutif des inscriptions

           A. Le contenu de l’effet constitutif de l’inscription

           B. Exceptions au principe de l’effet constitutif des inscriptions

Section III : La force probante des inscriptions

         A. De la force probante des droits réels entre les parties

         B. La force probante des inscriptions du droit réel à l’égard des tiers de bonne foi.

Définition :

Le droit foncier est une branche du droit privé qui s’intéresse à la préservation de l’immeuble, le mode des attributs de la propriété, sur les droits réels immobiliers et généralement toutes les charges qui pèsent sur la propriété (servitude immobilière).

1. Génèse du régime foncier marocain :

Le régime foncier marocain suit une dualité du régime, dû à la coexistence  d’un droit traditionnel et d’un droit d’immatriculation foncière.

1. Le régime foncier traditionnel :

Il est régit par les principes du droit musulman et les coutumes locales, il est fondé sur la possession paisible publique permanente à titre de propriété (durée >10 ans lorsqu’elle est invoquée à l’encontre des tiers et 40 ans invoquée à l’encontre des parents), ainsi que la prescription acquisitive au-delà de cette période.

Caractéristiques :

-absence de publicité des droits prétendus ;

-méconnaissance par les tiers de l’immeuble concerné, sa situation, ses limites ainsi que la nature et l’étendue des droits qui s’y exercent et leurs véritables détenteurs.

-insécurité des transactions et difficulté d’accès aux crédits puisque la garantie réelle est incertaine ;

-faiblesse de l’investissement

2) Le régime d’immatriculation :

a) généralités :

la source du régime d’immatriculation foncière revient à son instauration au Maroc en 1913. Objectif : individualiser la propriété immobilière et la déterminer physiquement et géographiquement.

b) Principes fondamentaux :

-Organisation d’un mode de purge destiné à donner à la propriété un point de départ précis, et à la débarrasser de tous droits réels ou charges foncières antérieurs à l’immatriculation et non révélés au moment opportun : ceci permettra de fixer définitivement l’état matériel et l’état juridique de la propriété foncière et de lui donner une individualité propre, distincte de celle du propriétaire.

-Légalité et force probante des inscriptions figurant sur les titres fonciers : seule l’inscription établit, constitue le droit de propriété ou tout autre droits réel immobilier. Le bénéficiaire d’un droit réel a d’ailleurs intérêt à ce que ce droit figure aux livres fonciers non seulement pour le consolider à l’égard des tiers, mais encore pour pouvoir en disposer plus facilement.

-Publicité absolue de tous les droits immobiliers et des modifications de ces droits : l’obligation de rendre publique toute constitution, transmission, modification ou extinction de droit réel immobilier. La publicité est la règle de base du système.

-Spécialité foncière : chaque immeuble est individualisé, portant un nom et un numéro dont les limites sont nettement déterminées sur les livres fonciers qui comportent l’inscription de tous les droits réels affectant l’immeuble en cause.

-Contrôle préalable de tous les actes soumis à l’inscription : ceci exige que toute inscription ou modification d’inscription soit soumise à un contrôle préalable. C’est le conservateur qui vérifie, sous sa responsabilité, la régularité tant en la forme qu’au fond, des pièces produites à l’appui d’une réquisition d’inscription ou radiation.

En matière  d’inscription, le conservateur est donc investi d’un droit de contrôle aussi large que rigoureux sur les actes qui lui sont présentés à cet effet, car il convient d’écarter toutes prétentions douteuses pour n’inscrire que des droits absolument légitimes.

-Mobilisation de la propriété foncière par un ensemble de moyens propres à assurer la transmission rapide des immeubles et à faciliter la constitution : la faculté pour tout individu, non seulement de posséder la terre, mais encore d’en disposer avec la même facilité que d’un objet mobilier quelconque, par l’immatriculation qui transforme le droit de propriété en une simple inscription sur un registre. Le duplicata du titre foncier remis au propriétaire inscrit, le certificat de copropriétaire, le certificat spécial d’inscription hypothécaire, réalisent ainsi cette mobilisation.

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