Droit des biens - acquisition prescriptive décénale

Les Investissements Monit inc. c. Succession de feu Bigras, 2017 QCCA 537

RÉSUMÉ

Cette décision constitue une demande en cour d'appel de l'appelante par rapport à une décision rendue antérieurement d'une acquisition prescription décennale d'une propriété. L’appelante se reproche à cette décision de la Cour Supérieur de Laval. Elle demande que la Cour réévalue en considération de son argument fondé sur les articles 2913 et 2914 C.c.Q, soit que l'intimée agissait comme détenteur et non possesseur du lot de terrain en question. La prescription acquisition reconnait un délai de dix ans pour les biens immeubles et permet à une personne d'acquérir une propriété après avoir une possession matérielle, l'intention d'être le propriétaire et suite à une demande en justice, selon l'article 2918 C.c.Q. Il est impératif de bien déterminer la différence primordiale en tant que propriétaire , ces faits ont aussi une forte importance pour déterminer si le droit à l'octroyante d'acquisition par prescription décennale s'applique.

Il n'est pas justifié d'avoir simplement détenu un bien et agi en tant que propriétaire pour obtenir le droit d'acquérir sur ordonnance. Dans cette décision de Les investissement Monit c. Bigras, les faits de la cause sont impératifs pour aborder la propriété en particulier avec les délais de transactions des terrains en question.

La propriété du lot 1 165 905 a une longue histoire transactionnelle datant de 1947 lorsqu'elle a été acquise par l’intimée Bigras par donation et par la suite vendue avec des stipulations contractuelles particulières. Après une description approfondie de ces transactions et modifications de propriété, par voie de don, vente et expropriation par la Ville de Laval, la décision des tribunaux était en faveur de Monit l'appelante, confirmant que la connaissance par Bigras d'un titre supérieur a toujours existé et que le l’intimée n'avait pas la possession de la propriété lui permettant d'acquérir le terrain par prescription. Il a été jugé qu'il était détenteur du terrain dans le cadre des stipulations contractuelles antérieures de la vente initiale de ladite propriété.

LES PARTIES EN LITIGE

L' appelante: Les Investissements Monit Inc. (ci-après Monit) seule actionnaire de cette société.

L’intimée: Succession de feu Jean Bigras (ci-après Bigras)

LES FAITS

En 1947, Rosa Bigras fait donation à son file Jean Bigras un immeuble portant le lot 215 qui a une superficie de 1 472 025 pieds carrés situé en milieu agricole à Laval. Ce secteur sera appelé dans les années qui suivent à connaître une expansion urbaine importante. En 1957, Bigras vend une partie du lot 215 d’environ 1 345 665 pieds carrés à la Société Belmont et demeurer propriétaire d'un restant du terrain de 60 000 pieds carrés. Lors de la transaction de vente, il était entendue que deux versements égaux de 49 364,10$ seront fait. Le premier lors de l’acte de vente et le deuxième cinq ans plus tard soit en 1962. L'acte de vente contient une stipulation qui prévoit que Bigras pourra continuer d'utiliser la partie du lot vendu pour cultiver sans loyer dû.

En 1961, le lot acquis par Belmont fait l’objet d’une subdivision. Il s’agit du lot 215-174, une superficie de 21 000 pieds carrés et qui est mitoyen à la propriété de Bigras. Ceci est le lot au coeur du présent litige. Après la rénovation cadastrale de 1998, ce lot deviendra le lot 1 165 905 du cadastre du Québec. Au long des années suivantes, sans aucune opposition de Belomt, Bigras installe sur ce lot un kiosque pour la vente de fruits et légumes qui est situé à proximité du boulevard et d'un centre commercial et continue de l’occuper et faire des travaux pour fin de stationnement pour les clients. La Ville de Laval prévoit en 1973 un aménagement du Boulevard Souvenir et entreprend des mesure d'expropriation contre l’immeuble, soit une parcelle du lot d’une superficie de 3 577 pieds carrés.

En 1982, le fils de Bigras entreprend des démarches d’acquérir le lot 275-14 ayant l’impression que la Ville de Laval en était le propriétaire en vue des démarches antérieures d'expropriation. Ces démarches permettent au fils de Bigras de reconnaître que le lot est toujours la propriété de Belmont et tente de le rejoindre sans succès et assume alors que Belmont ait abandonné le lot.

Lors de la reforme cadastrale en 1998, le lot 215-174 (1 165 905) est désigné la propriété de la Ville de Laval pour une raison inexplicable.

Le 1er mars 2001, Belmont cède tous ses biens à Monit sa seule actionnaire et en 2002 la Société Belmont est dissoute. Cette transaction n’est toutefois pas publié au registre des entreprises ni au registre foncier qui a résulter au fait que le sous-ministre du Revenu du Québec s'est vu confier l'administration des biens de Belmont.

En 2004, Bigras reçoit un compte de taxes municipales et scolaires et procède de payer celui à force d'éviter que le lot fait l'objet de vente pour taxes impayés et pour qu’il puisse continuer d’occuper le terrain. Par la suite en 2011, la Ville de Laval fait publier un avis de réserve en vertu de la loi sur l'expropriation et suite à l'émission de cet avis, le transmet à Bigras (fils). Après cet avis, Bigras (fils) dépose une demande en acquisition de droit de propriété par prescription déclarant que la Succession Bigras soit déclarée propriétaire du lot 1 165

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