Commentaire d’arrêt de la 3e chambre civile de la Cour de cassation rendu le 6 décembre 2018

La determination du régime juridique: la notion du pacte de préférence.

A) La définition affirmée du pacte de préférence et ces conséquences.

Le pacte de préférence implique l’obligation, pour le promettant, de donner préférence au bénéficiaire lorsqu’il décide de contracter- vendre le bien.

La notion autrefois dégagée en jurisprudence. : « le contrat par lequel une partie s’engage à proposer prioritairement à son bénéficiaire de traiter avec lui pour le cas où elle déciderait de contracter ».

Il en découle la distinction entre les deux contrats: promesse unilatérale de vente: le contrat de vente définitif dépend de la volonté du bénéficiaire; pacte de préférence: le contrat de vente définitif dépend de la volonté du bénéficiaire et du promettant.

Donc dans le domaine du pacte de préférence, l’obligation du promettant consiste en une obligation de proposer en priorité à ce dernier l'offre s'il voudrait en faire une.

B) Le contenu du pacte de préférence et ses effets juridiques.

En l’espèce, il s’agit d’un pacte de préférence portent sur deux lots dans un immeuble en copropriété, et donc d’une vente immobilière, qui a été consenti pour 10 ans par les deux contractants.

D’une part, la particularité de cet avant-contrat est le fait que personne ne s’engage: en conséquence, ses effets doivent être considérés selon deux situations: propriétaire qui ne souhaite pas vendre et propriétaire qui souhaite vendre: le propriétaire doit prioritairement proposer au bénéficiaire la conclusion du contrat de vente. S

D’autre part, il y a un autre effet du pacte de préférence: l’intention d’acquérir du bénéficiaire de la promesse, qui justifie la solution: c’est logiquement la date à laquelle l’auteur du pacte décide de vendre. En l’espèce, la date à laquelle la promesse avait été signée. Peu importe la date de la levée de l’option, laquelle traduit la volonté de contracter du bénéficiaire de la promesse. 

En l’espèce, c’est au moment où il a promis de vendre à un tiers que l’auteur du pacte a manifesté son intention de vendre et qu’il aurait donc dû proposer la vente au bénéficiaire en vertu de son droit de priorité avant de la promettre, en violation de ce droit, à un tiers.

II) La violation de la promesse unilatérale par le promettant.

A) La sanction de l’inexécution du pacte de préférence.

En matière de dommages et intérêts: lorsque l’obligation de priorité n’est pas respectée, la condamnation du souscripteur et du tiers acheteur au versement de dommages et intérêts à l’encontre du bénéficiaire du pacte, victime de leur concert frauduleux (Civ. 3e, 22 avril 1976). De plus, la jurisprudence du 11 juillet 2006 (Civ. 1re) prévoit: engage sa responsabilité le notaire qui, informé de l’existence du pacte de préférence, n’a pas veillé au respect du droit du bénéficiaire, au besoin en refusant d’authentifier la vente conclue en violation du pacte.

En matière d’annulation de la vente à un tiers et substitution: dans un arrêt du 26 mai 2006 la Cour de cassation

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