Commentaire Cass. 1ère civ., 15 déc. 1993, n°91-10.199

Une femme fait une promesse de vente d’un bien immeuble le 22 mai 1987 et valable jusqu’au 1er septembre de cette même année. Cependant elle se rétracte le 26 mai et décide de ne plus vendre, les acheteurs lève l’option le 10 juin et assigne la vendeuse en justice. Dans un arrêt en date du 8 nov 1990, la CA de Paris déboute les consorts qui demandaient la réalisation forcée de la vente. Ceux-ci se pourvoient en cassation au motif que la vente forcée était une obligation.

La résiliation d’une promesse de vente mène-t-elle à une obligation de vente ?

La Ccass répond par la négative et rejette le pourvoi au motif que la levée de l’option faite après la rétractation exclu toute rencontre des volontés.

L’article 1124 du nouveau code civil définit la promesse unilatérale comme étant « le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire. »

Le 15 décembre 1993, la 3e chambre civile de la Cour de cassation s’est prononcée sur ce sujet c’est-à-dire sur l’obligation contenue dans la promesse unilatérale de vente.

En l’espèce, la promettante avait consenti à la vente d’un bien immeuble le 22 mai 1987 et cela jusqu’au 1er septembre de cette même année. Cependant elle se rétracte 4 jours plus tard et décide de ne plus vendre son bien. Les bénéficiaires lèvent l’option le 10 juin et assigne la vendeuse en justice. Dans un arrêt en date du 8 nov 1990, la CA de Paris déboute les consorts qui demandaient la réalisation forcée de la vente. Ceux-ci se pourvoient en cassation au motif que l’obligation contenue dans une promesse unilatérale de vente est une obligation de donner et donc la Cour d'appel avait violé les articles 1134 et 1589 du Code Civil en considérant que l'obligation inexécutée était une obligation de faire.

On peut se demander si La résiliation d’une promesse de vente mène tout de même à une exécution forcée de la vente ?

La Cour de Cassation rejette le pourvoi aux motifs qu'il s'agissait ici d'une obligation de faire et que la rétractation avant la levée de l'option excluait toute rencontre des volontés entre les parties.

Il serait intéressant d’analyser en premier lieu la réponse de la cour de cassation et la polémique qu’elle a créée (I). Puis il conviendrait d’étudier l’évolution de la jurisprudence dans le temps et les conséquences apportées par l’ordonnance de 2016 (II).

I. La qualification de l'obligation de la promesse unilatérale de vente par la Cour de Cassation

A. L’inexécution de la vente forcée

La Cour de Cassation a pour la première fois reconnu que la rétractation du promettant dans une promesse unilatérale de vente, avant que le bénéficiaire ne lève l'option, est fautive mais possible.

La rétractation empêche la rencontre des volontés, et donc la naissance du contrat. Seuls des dommages et intérêts peuvent être alloués, et non la condamnation en exécution forcée, car il s'agit de la violation d'une obligation de faire de maintenir sa promesse dans les termes de l’article 1142 du code civil aux

...