Droit Civil cas pratique et note d'arrêt

TD n°2 Droit Civil

Cas pratique :

Vladimir Arsniev a formulé, par le biais d’un courriel, une offre de vente de son hôtel particulier à Daniel Dersou, lui donnant la primeur sur cette vente, par la même occasion. Il lui donne également un délai d’acceptation jusqu’au vendredi suivant. Cependant Vladimir rompt son offre le mercredi précédent la fin du délai.

La situation de Daniel Dersou conduit à envisager la possibilité que cette rétractation de l’offre après réception par le destinataire, en l’occurrence Daniel, entraine des effets de droits.

        Daniel peut-il envisager soit une acquisition forcée du bien de Vladimir soit des dommages-intérêts pour la rupture de l’offre avant expiration du délai ?

        Selon l’article 1116 alinéa 1 du Code civil, l’offre ne peut être rétractée avant l’expiration du délai fixé par son auteur ou avant l’issu d’un délai raisonnable (en absence de délais). De plus, l’article 1116 alinéa 2 du Code civil interdit la conclusion forcée du contrat, la rétractation fautive ne pouvant entraîner que des dommages et intérêts. En cas de rétractation fautive, le bénéficiaire de l’offre ne peut pas non plus demander réparation pour la perte de chance d’obtenir les gains espérés du contrat.

En l’espèce, Vladimir Arsniev a bel et bien rompu l’offre pendant le délai initialement prévu, et ce après que Daniel l’ait reçue. De ce fait, il peut lui être appliqué une sanction conformément à l’article 1116 alinéa 2 du Code civil ; Daniel ne peut espérer d’acquisition forcée par le biais d’une conclusion forcée du contrat, cependant il peut demander des dommages et intérêts.

Note d’arrêt de la troisième chambre civile de la Cour de cassation du 11 mai 2011

        Il s’agit de l’arrêt rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation, le 11 mai 2011, suite au pourvoi n°10-12875, concernant les modalités de rétractation d’une promesse unilatérale de vente.

        Le promettant, nu-propriétaire d’un immeuble aux Saintes-Maries-de-la-Mer dont les usufruitiers sont ses parents, conclu une promesse unilatérale de vente avec un bénéficiaire le 13 avril 2001. A compter du jour où le bénéficiaire aura connaissance du décès des usufruitiers, il aura quatre mois pour se porter acquéreur de ses droits. Le promettant s’est marié le 28 avril 2004 avant de décéder le 25 mai 2004, laissant à son épouse le soin de régulariser la promesse unilatérale de vente, lui laissant donc le rôle de promettant. Cette dernière, par un acte du 31 octobre 2005, a assigné le bénéficiaire en annulation de la promesse unilatérale de vente. Le 31 janvier 2006, le bénéficiaire reçoit la lettre d’annonce du décès de l’usufruitière, survenu le 2 janvier 2016. Le bénéficiaire a levé l’option le 17 mai 2006, soit pendant le délai admis dans la promesse.

Le bénéficiaire demande l’exécution de la promesse unilatérale de vente mais le promettant refuse au motif qu’elle s’est rétractée et donc que la vente promise n’était pas possible puisque sa rétractation empêchait toute rencontre des volontés.

        La Cour d’appel accède à la demande du bénéficiaire au motif que le promettant devait respecter l’offre jusqu’à la fin du délai imparti, sans pouvoir se rétracter durant cette période.

La rétractation du promettant peut-elle empêcher la réalisation de la promesse de vente, alors qu’elle s’est faite durant le délai prévu par l’offre et avant réponse du bénéficiaire ?

        La Cour de cassation a répondu par la positive et de ce fait casse et annule l’arrêt d’Aix-en-Provence du 10 novembre 2009, au motif que le bénéficiaire a levé l’option après la rétractation du promettant, excluant donc toute possibilité de rencontre des volontés réciproques de vendre et d’acquérir. La réalisation forcée de la vente ne peut donc pas être exigée.

        Cet arrêt fait suite à de nombreux autres concernant la question de l’exécution forcée de la promesse unilatérale de vente, qui reste aujourd’hui encore un point relativement flou du Code civil, que la Cour de cassation arrive difficilement à trancher. En effet, le 15 décembre 1993, la troisième chambre civile avait empêché l’exécution forcée d’une promesse unilatérale de vente, après que le promettant ait rompu l’offre avant la levée d’option du bénéficiaire, au motif que l’article 1142 du Code civil annonçait que les obligations de faire ou de ne pas-faire ne peuvent se résoudre qu’en dommages-intérêts. Cette décision fut critiquée étant donné que le promettant ne serait alors pas soumis à une obligation d’exécution mais aussi parce que l’article 1142 ne peut plus désormais être utilisé étant donné qu’il est établi qu’une obligation non effectuée est susceptible d’être réalisée de manière forcée, sauf dans les cas définis par la loi. De plus, l’article 1124 du nouveau Code civil stipule que la promesse unilatérale est un contrat auquel il ne manque que le consentement du bénéficiaire pour être valide, c’est à dire que le promettant a déjà consenti à ce contrat. Cette décision est donc contraire au dit-article.

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