Commentaire d'arrêt 15 septembre 2010

Commentaire d'arrêt : 3ème Chambre Civile, 15 Septembre 2010, Rejet

En l'espèce, l'héritier du titulaire d'un bail commercial a donné en location-gérance à une société le fonds de commerce exploité dans les locaux sur lesquels le bail porte. De fait, cet acte a été notifié à la bailleresse qui, par acte, a délivré à l'héritier du titulaire du bail un congé portant refus du renouvellement sans indemnité d'éviction pour motifs graves et légitimes. Ainsi, la bailleresse a assigné l'héritier et la société en validation de ce congé et en expulsion.

Après une décision de première instance, un appel a été interjeté devant la Cour d'Appel de Pau. Déboutée par cette dernière par un arrêt rendu le 19 mars 2009, la demanderesse a formé un pourvoi en cassation.

La demanderesse au pourvoi estime d'une part que le fonds de commerce disparait à la suite de la perte de sa clientèle, conséquence de la fermeture prolongée du fonds, et ne peut faire l'objet d'une location-gérance dans la mesure où la seule situation d'un local est impuissante à constituer une clientèle et que le fonds qui faisait l'objet d'un contrat de location-gérance ne pourrait dès lors être requalifié en sous-location prohibée. D'autre part, la bailleresse considère que le bénéfice du statut des baux commerciaux ne peut être accordé à un locataire qui n'est pas immatriculé au RCS à la date de la délivrance du congé par le bailleur et que le locataire-gérant doit être inscrit au registre du commerce et des sociétés (RCS) pour se prévaloir, à l'égard de son bailleur, du statut des baux commerciaux et de fait prétendre au renouvellement du bail.

Deux questions fondamentales sont posées au juge de la Cour de Cassation : l'une étant de savoir si l'interruption temporaire d'exploitation à la suite du décès de l'exploitant affecte l'achalandage attaché au fonds et l'autre de savoir si le défaut d'immatriculation au RCS du locataire-gérant prive ce dernier du bénéfice du statut des baux commerciaux.

La troisième chambre civile de la Cour de Cassation a, dans son arrêt rendu le 15 septembre 2010, sur les faits d'espèce rejeté le pourvoi formé par la bailleresse en retenant que la cessation temporaire d'activité à la suite du décès de l'exploitant n'avait pas affecté l'achalandage attaché au fonds en raison de l'activité exercée et que la clientèle du fonds n'avait pas davantage pâti de l'interruption de l'exploitation car s'est reconstituée dès la réouverture du fonds au public et que de fait, le fonds de commerce n'avait pas disparu. Par ailleurs, les juges de la Cour de Cassation ont retenu que le défaut d'immatriculation du locataire-gérant d'un fonds de commerce n'est pas de nature à priver le preneur du bénéfice du statut des baux commerciaux.

Il serait intéressant d'aborder dans un premier temps le maintien du fonds de commerce malgré une cession temporaire d'activité (I) et d'évoquer dans une seconde mesure l'application précise des dispositions relatives au bénéfice du statut des baux commerciaux (II).

I) Le maintien du fonds de commerce malgré une cession temporaire d'activité

Le fonds de commerce être défini comme un ensemble de biens corporels et incorporels nécessaire à l'exploitation d'une activité commerciale et dont l'élément principal est la clientèle propre. Ainsi, nous aborderons dans un premier temps les deux conditions cumulatives nécessaires à la constitution du fonds de commerce (A) et dans un second temps la reconnaissance du caractère actuel et certain de la clientèle (B).

A) Les deux conditions cumulatives nécessaires à la constitution du fonds de commerce

Tout d'abord, l'expression “achalandage attaché au fonds” démontre que les conditions nécessaires à la constitution d'un fonds ont déjà été réunies. Ainsi, l'existence d'un fonds de commerce suppose à la fois la présence de biens corporels et incorporels c'est à dire d'une clientèle propre et de locaux pourvus de matériel et de marchandises. De fait, dans le cas d'espèce, il semble que le fonds de commerce existe et le décès du titulaire de ce fonds n'a , à première vue, pas impacté ces deux éléments . Aussi, la locution “en raison de l'activité exercée” montre que le fonds de commerce doit avoir une clientèle spécifique à l'activité commerciale exploitée. Enfin, dans le cas d'espèce, le décès de l'ancien exploitant a été assimilé par le pourvoi à une disparition définitive de la clientèle.

B) La reconnaissance du caractère actuel et certain de la clientèle

Egalement, la locution “activité exercée (...) Lourdes” rappelle le fait que l'activité exercée a un caractère touristique et que de fait, les juges de la juridiction suprême de l'ordre judiciaire insistent sur l'aspect passager de la clientèle. En effet, l'expression “naturellement reconstituée” démontre qu'il s'agit d'une clientèle qui se renouvelle eu égard à l'activité et à la situation. Ainsi, la locution

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