Commentaire Cour de cassation 6 décembre 2018

Commentaire d’arrêt

Cet arrêt de Cassation en date du 6 décembre 2018 nécessite une étude toute particulière.

Publié au bulletin civil, cet arrêt apporte une précision de taille concernant le pacte de préférence.

Ce dernier oblige le promettant de donner la priorité au bénéficiaire du droit de préférence s’il décide un jour à vendre son bien.

Notamment et surtout, cet arrêt énonce que la seule signature d’une promesse unilatérale de vente par l’auteur d’un pacte de préférence qui n’a pas prioritairement proposé le contrat à son bénéficiaire constitue une violation du pacte.

Une femme, bénéficiaire d’un pacte de préférence en date du 28 octobre 1999 concernant deux lots au sein d’un immeuble en copropriété d’une durée de 10 ans, s’est vue échapper à la vente par son promettant.

Le promettant en question a vendu, par acte notarié, les deux lots à un tiers le 16 novembre 2009.

Cette vente a été précédé d’une promesse unilatérale de vente par acte notarié en date du 2 septembre 2009.

La bénéficiaire du pacte de préférence a donc assigné les notaires, l’acquéreur et le promettant sur le fondement d’une violation du pacte de préférence.

La bénéficiaire demande alors, en première instance, l’annulation de la vente, la substitution dans les droits de l’acquéreur, l’expulsion de ce dernier et enfin le versement de DI pour réparation du préjudice subi.

La Cour d’appel de Fort-de-France rejette la demande de la bénéficiaire aux motifs que, la lettre du pacte de préférence ne permet pas de conclure, en cas d’intention de vendre, l’obligation de laisser la préférence à la bénéficiaire et que, seule la date de l’échange des consentements est à prendre en compte. Et que, l’acte signé par l’acquéreur en date du 2 septembre 2009, la promesse unilatérale de vente, ne pouvait faire prendre effet à la vente qu’à la levée de l’option qui est intervenue postérieurement à la date d’échéance du pacte.

La bénéficiaire se pourvoit alors en cassation.

Le pacte de préférence est-il violé lorsque qu’une promesse unilatérale de vente a été souscrite avant l’expiration du pacte ?

Oui, la Cour de cassation casse et annule l’arrêt de la Cour d’appel dans un arrêt de cassation en date du 25 avril 2017 et donne raison à la requérante aux moyens que, le pacte de préférence implique bien l’obligation, pour le promettant, de donner la priorité de vente au bénéficiaire au moment où il décide de vendre son bien.

La Cour d’appel a donc violé les dispositions de l’article 1134 du Code civil dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016.

Dans ces hypothèses, il est inévitable de se poser la question suivant ;

Lorsque le promettant décide de vendre, le pacte de préférence implique-il l’obligation à ce dernier de donner préférence au bénéficiaire ? Et si il n’exécute pas son obligation, quelle est la sanction applicable ?

Afin de répondre à cette problématique, il parait important de diviser le problème en deux temps.

D’une part il faudra évoquer la sanction conforme à la nature juridique du pacte de préférence (I).

D’autre part, il sera important d’expliciter la sanction conforme aux effets juridiques du pacte de préférence (II).

I- Une sanction conforme à la nature juridique du pacte de préférence

Dans ce premier temps d’étude, il est important de consacrer une première partie sur la notion jurisprudentielle puis légale du pacte de préférence (A), puis dans une seconde partie, d’évoquer l’articulation du pacte de préférence et de la promesse de vente ainsi que la priorité logique du pacte de préférence (B).

A) La notion jurisprudentielle puis légale du pacte de préférence

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