Cas pratique de droit des contrats

Les époux X cherchent à réduire leurs impôts en effectuant un investissement immobilier. Il se rapproche d’une Société IMMOINVEST, spécialisée dans les opérations de promotions immobilières ouvertes à la défiscalisation. Les époux X signent ainsi, le 1er janvier 2017, avec la Société IMMOINVEST, mandataire du groupe BOIYGUE, promoteur, une promesse synallagmatique de vente sous conditions suspensives portant sur un appartement, sis à PLOUIC-SUR-SEINE, dans la Creuse. Cette promesse ne comporte aucune mention relative à la défiscalisation. Toutefois, une brochure éditée par la Société IMMOINVEST qui présente, de manière fallacieuse, le dispositif fiscal est annexé à cette promesse. Une fois les conditions suspensives remplies, la vente est réitérée devant Me Z, notaire à PITIVIER sur PLOUIC, commune limitrophe de PLOUIC-SUR-SEINE. Là encore, Me Z, qui a déjà instrumenté plusieurs ventes dans le même programme immobilier, ne fait pas figurer, dans l’acte, l’objectif de défiscalisation et se contente de placer en annexe la brochure de la Société IMMOINVEST. Quelques temps plus tard, les époux X font l’objet d’un redressement fiscal, l’administration leur indiquant que l’achat qu’ils ont effectué n’est pas éligible au dispositif fiscal avancé.

Quelles sont les actions que possèdent les acheteurs ?

En vertu de l’article 9 de l’ordonnance du 10 février 2016, les contrats conclus avant le 1er octobre 2016 restent soumis au droit ancien tandis que ceux passés après cette date sont soumis aux dispositions issues de ladite ordonnance.

En l’espèce, le contrat sous seing privé a été conclu le 1er janvier 2017 et l’acte notarié postérieurement à cette date.

Le contrat sous seing privé et l’acte notarié litigieux sont donc soumis aux nouvelles dispositions du Code civil.

1. Sur le dol du mandataire

Le fait, pour un mandataire, fournir à des acquéreurs une brochure présentant fallacieusement un dispositif fiscal est-il constitutif d’un dol ?

Les faits de l’espèce, qui pointent l’existence d’une brochure fallacieuse ayant induit les acquéreurs en erreur, orientent vers le dol. Pour que le dol soit constitué, il faut qu’il ait été déterminant du consentement des acheteurs (A) et qu’il ait été constitué d’un élément matériel (B) et d’un élément intentionnel (C). Si ces différents éléments sont réunis, il permet l’obtention de différentes sanctions (D).

1. Sur le caractère déterminant.

En vertu de l’article 1130 du Code civil, l'erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu'ils sont de telle nature que, sans eux, l'une des parties n'aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes. Le caractère déterminant du vice s’apprécie alors eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le contrat a été passé. Dès lors qu’un dol a été commis, l’erreur de la victime est toujours excusable et elle entraine la nullité, même si elle a porté sur un simple motif (art. 1139).

En l’espèce, les acheteurs ont effectué leur acquisition dans le but unique de bénéficier d’une réduction fiscale. Pour ce faire, les acheteurs ont fait appel à une société spécialisée dans les opérations de défiscalisation, ce qui suffit à démontrer que le motif déterminant de leur achat était la défiscalisation. Certes, l’erreur sur le motif, lorsqu’elle est spontanée est indifférente. Toutefois, comme elle été provoquée, par hypothèse, par un dol, elle est excusable et peut être sanctionnée.

Ainsi, les circonstances de l’acquisition démontrent que le motif déterminant de l’acquisition était l’obtention d’une économie fiscale. Dès lors, les époux n’auraient jamais acheté, ou alors à des conditions, notamment financières, différentes, s’ils avaient su qu’ils ne pourraient pas bénéficier de la défiscalisation.

Le caractère déterminant du dol est donc bien présent, peu important que l’erreur porte sur un motif en la matière. Reste à savoir si le dol est juridiquement constitué.

1. Sur l’élément matériel du dol

En droit, le dol est constitué, aux termes de l’article 1137 du Code civil, soit d’une manœuvre, soit d’un mensonge, soit d’une réticence dolosive. Encore faut-il, toutefois, que cet élément ait été accompli par un cocontractant. Par exception, si le dol émane du représentant d’un contractant, ce dernier devra supporter les conséquences du dol du tiers (Art. 1138).

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