TD droit des obligations : Le droit de propriété

MAIROT                                 TD n°4 – Le droit de propriété 

Garance                                                                                                                       TD n°421

Cas pratique :

        Lorsque Py Toresque se rend dans sa résidence secondaire dans laquelle elle n’était pas venue depuis plusieurs années, cette dernière semble constater que son voisin a construit une piscine qui dépasserait d’un mètre cinquante sur son terrain et qu’il a également édifié un pool house sur la totalité de son terrain.

        Par ailleurs, elle dit ne plus pouvoir sortir dans la cour de sa maison depuis que des journalistes ont publié des photos de sa maison qui est classée monument historique dans une revue.

        Elle souligne d’ailleurs qu’il est possible d’identifier précisément l’adresse de sa maison sur les photos.

        Au regard de l’énoncé, il convient dans un premier temps d’étudier le droit de propriété que possède Py Toresque (I) puis d’examiner s’il y a eu violation du droit de propriété (II) et enfin d’examiner le cas de la divulgation des photos de la maison et de l’identification de l’adresse de cette dernière (III).

QUALIFIER LA PROPRIÉTÉ D’IMMEUBLE

1. Concernant le droit de propriété de Py Toresque

Py Toresque peut-elle exercer son droit de revendication même si cela fait plusieurs années qu’elle ne s’était pas rendue dans sa résidence ?

En droit, l’article 544 du Code civil dispose que la propriété « est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements ».

En effet, le droit de propriété est un droit absolu, perpétuel et exclusif qui possède trois attributs. D’un part, le droit d’usage (usus), c’est-à-dire le droit pour le propriétaire droit pour le proprio de se servir directement de son bien. D’autre part, le droit de jouissance (fructus), c’est-à-dire percevoir les fruits  de son bien et d’en disposer comme il le souhaite. Et enfin l’abusus, c’est-à-dire le droit de faire des actes matériels (abandonner, modifier,…) ou juridiques (vendre, démembrement,…) sur son bien.

 Par ailleurs, en droit français, existe le principe d’imprescriptibilité du droit de propriété, c’est-à-dire que la propriété ne peut se perdre par le non usage. Cette règle est posée par l’article 2227 du Code civil. Cet article dispose également que les actions réelles immobilières se prescrivent par 30 ans, toutefois, ce n’est vraisemblablement pas la voie suivie par les juges puisque comme le droit, l’action en revendication serait imprescriptible.

En l’espèce, selon l’énoncé, la résidence secondaire mentionnée est la propriété de Py Toresque qui dispose ainsi de l’usus, fructus et abusus.  Et même si cela fait depuis plusieurs années qu’elle ne s’y est pas rendu, conformément au droit, son droit de propriété et ce qu’il implique n’en demeure pas moins éteint.

Par conséquent, en vertu du droit de propriété que Py Toresque possède sur la résidence secondaire, celle-ci peut valablement exercer des actions en revendication si elle le souhaite.

1. Concernant la violation du droit de propriété

Il convient dans une premier de temps de regarder s’il y a eu un empiètement sur le terrain de Py Toresque du fait du dépassement de la piscine du voisin (A) puis d’examiner l’incidence de la construction du pool house du voisin sur la totalité du terrain de Py Toresque (B).

1. Concernant l’empiètement d’une partie de la piscine

Y’a-t-il empiètement de la piscine du voisin sur le terrain de Py Toresque ?

IL FAUT D’ABORD FAIRE UNE ACTION EN BORNAGE AVANT DE PARLER DE L’EMPIÈTEMENT – GÉOMÈTRE EXPERT car y’a écrit à vue d’œil (⚠️ pas besoin si ds l’énoncé c’est sur)

→ On pourra ainsi après constater l’empiètement

En droit, la propriété est perpétuelle, absolue et exclusive. En effet, les tiers ne peuvent en principe ni user, ni jouir, ni disposer de la chose du propriétaire. Seul le propriétaire de la chose est en mesure d’exercer tous les attributs du droit de propriété : le droit d’usage, de jouissance et de disposer : usus, fructus, abusus.

IL FAUT EXCLURE L’ACCESSION AVANT DE PARTIR SUR L’EMPIÈTEMENT

L’article 545 du Code civil dispose ainsi que « nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour cause d'utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité. »

Pour qu’un empiètement puisse être fondé plusieurs conditions doivent être réunies. Tout d’abord, l’auteur de l’empiètement doit être le maitre de l’ouvrage ou le propriétaire actuel du fonds qui empiète sur le fonds voisin (1°) ; aucune faute personnelle n’est recherchée (2°) et enfin la victime de l’empiètement doit être le propriétaire du bien sur lequel on empiète (3°).

En matière d’empiètement, la Cour de Cassation est quasiment toujours intransigeante et inflexible ; elle refuse d’accepter un empiètement même minime sur la propriété d’autrui et admet toutes mesures de nature à y mettre fin, comme la démolition. En effet, selon elle la défense du droit de propriété contre un empiètement ne peut dégénérer en abus (Civ. 3e, 7 novembre 1990) même si l’empiètement est négligeable comme 0,5 centimètres (Civ. 3e, 20 mars 2002 ; Civ. 3e, 4 mars 2021).

En outre, si le propriétaire du fonds s’estime victime d’un préjudice moral, ce dernier pourra demander l’octroi de dommages et intérêts auprès du constructeur de la partie débordante.

Cependant, elle a déjà montré une certaine flexibilité dans sa position comme dans une décision rendue par la troisième chambre civile le 10 novembre 2016, dans laquelle elle précise que la demande de démolition du propriétaire est valablement formée sauf « s’il est possible de faire cesser l’empiètement par un autre moyen ».

En l’espèce, le voisin de Py Toresque a fait construire une piscine qui semble selon elle dépasser d’un mètre cinquante sur son terrain. Le voisin a ainsi la qualité de maître d’ouvrage et Py Toresque celle de victime de l’empiètement. L’empiètement d’un mètre cinquante est ainsi conséquent et généralement, la Cour de cassation retient comme sanction, la démolition.

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