Droit des contrats spéciaux

Jmal

Baiha

Droit des contrats spéciaux

Séance 2 : Les avants contrat

Monsieur Grolle conclu le 15 aout, par acte sous un seing privée, un contrat avec Madame Lauve dans lequel il s’engage à lui vendre son appartement pour 140 000 euros. Le contrat fixe la lever d’option jusqu’au 15 novembre en contrepartie d’une indemnité d’immobilisation de 8000 euros. Monsieur grolle souhaite se rétracter sur l’offre de vente.

Quel est la qualification du contrat conclu entre le propriétaire et madame Lauve ? Quels sont ses effets à l’égard des parties et quels sont les moyens de rétractation ?

1. Qualification du contrat

Au préalable, il doit être précisé que l’accord passé entre Monsieur grolle et Madame Lauve est une promesse de vente et non une offre. En effet, une offre est un acte unilatéral où seule une partie manifeste son intention de conclure. Or, Madame Lauve a manifester son envie d’acheter l’appartement et ce Monsieur Grolle s’est engagé à lui vendre. L’accord entre les protagonistes est donc une promesse de contrat.

Une promesse de vente peut être unilatérale ou synallagmatique. La promesse unilatérale de vente est le contrat par lequel le promettant s’engage envers une autre personne, le bénéficiaire, à conclure une vente sur un bien suivant des conditions déjà déterminées (C. civ., ancien art. 1103). L’offre est donc fixée et en levant l’option, c’est-à-dire en acceptant l’offre, le bénéficiaire de la promesse unilatérale forme le contrat définitif. Cette promesse unilatérale de vente doit être distinguée de la promesse synallagmatique. En effet, dans le cadre d’une promesse synallagmatique, les deux parties s’engagent dans un même temps. La promesse synallagmatique de vente est celle par laquelle les deux parties s’engagent simultanément et réciproquement à vendre et acheter un bien déterminé à un prix convenu (C. civ., ancien art. 1102).

 A priori, la promesse de vente entre Monsieur Grolle et et Madame Lauve devrait être qualifiée d’unilatérale. En effet, seul Monsieur Grolle s’est engagé à vendre le bien en cause à Madame Lauve qui bénéficie d’un délai de réflexion de trois mois. Toutefois, afin que le bien soit tenu à la disposition de Madame Lauve pendant ce délai de trois mois, cette dernière a versé aux propriétaire une indemnité d’immobilisation. Or, une telle indemnité d’immobilisation est susceptible d’influencer la qualification de la promesse de vente.

 L’indemnité d’immobilisation est une somme d’argent. Celle-ci est versée par le bénéficiaire de la promesse de vente. L’indemnité d’immobilisation réalise un compromis des intérêts du promettant et du bénéficiaire puisque si le bénéficiaire confirme son engagement, l’indemnité est déduite du prix de la vente, en revanche si le bénéficiaire ne lève pas l’option, l’indemnité est acquise au promettant.

Par ailleurs, le bénéficiaire d'une promesse de vente d'un bien immobilier qui a versé une indemnité d'immobilisation doit se voir restituer cette somme lorsque le défaut de réalisation de la vente ne lui est pas imputable.

En l’espèce, Madame Lauve ne pourra réclamer le remboursement de son indemnité d’immobilisation sauf si la vente ne se réalise pas d’une cause indépendante de sa volonté. Dans le cas contraire, elle ne pourra exiger la restitution de son indemnité d’immobilisation.

 La jurisprudence a précisé que la promesse unilatérale de vente peut être requalifiée en promesse synallagmatique lorsque le montant de l’indemnité contraint le bénéficiaire à acheter le bien (Cass. com., 9 nov. 1971 : Bull. civ. IV, n° 273). Dans ce cas, le montant élevé de l’indemnité oblige le bénéficiaire car la perte serait trop importante en cas de renoncement à l’achat. En l’occurrence, Madame Lauve verse à Monsieur Grauve une indemnité d’immobilisation dudit bien de 8000 euros. L’indemnisation équivaut à moins de 10% du montant du bien pour une immobilisation de trois mois. Ce montant n’est manifestement pas conséquent. Pour Madame Laure, le versement d’une telle somme n’oblige pas à acheter le bien en cause. L’indemnité d’immobilisation de l’espèce devrait donc conduire à une qualifier le contrat de promesse unilatérale de vente

1. Validité du contrat

La formation des promesses unilatérales de vente obéit d’abord aux règles du droit commun des contrats, notamment en matière de capacité et de consentement. Le promettant doit avoir la capacité de vendre. Préparant une vente immobilière, la promesse doit déterminer l’immeuble promis et son prix (Cass. 1°civ.,.19 avr.1967, n°65-14.210, Bull. civ. I, n°138)

1. Condition de droit commun

Dans la mesure où la promesse unilatérale est un contrat, elle est soumise aux conditions de droit commun énoncées à l’article 1128 du Code civil. Les parties doivent donc être capables et avoir consenti à la promesse. L’engament pris par le promettant doit, par ailleurs, avoir un objet déterminé et licite. L’article 1128 du Code civil dispose que « Sont nécessaires à la validité d'un contrat :  le consentement des parties ; leur capacité de contracter ; un contenu licite et certain. »

...