Le droit de déspécialisation partielle pour le locataire

Commentaire d’arrêt du 15 février 2012, chambre commerciale, cour de cassation.

En matière commerciale, la situation économique permet de demander une modification de l'activité envisagée dans le bail. C'est la déspécialisation.

On peut définir la déspécialisation partielle comme l’opération par laquelle un locataire ajoute à son activité commerciale initialement prévu dans le bail, une ou plusieurs activités interprétées comme connexes ou complémentaires à son activité principale.

Il faut savoir que la loi distingue deux types de déspécialisation :

- La déspécialisation totale qui suppose un changement total de destination et est subordonnée à des conditions plus strictes article L145-48 du Code de Commerce.

- La déspécialisation partielle. Qui autorise le locataire à adjoindre des activités connexes ou complémentaires à son commerce. article L 143-47 du code de commerce et porte sur une activité en lien étroit avec celle envisagée dans le bail.

La déspécialisation partielle est un droit du locataire d’un bail commercial, contrairement à la déspécialisation totale ou encore appelée renforcée.

Le 15 février, la Cour de cassation, a fait primer une application stricte des textes de loi relatifs au bail commercial, envers et contre la volonté commune des parties, au profit du preneur à bail. Elle a rappelé très fermement qu'une clause de non-concurrence insérée dès la signature d'un bail ne peut pas faire échec à la déspécialisation.

La société SEPPI a donné à bail à la société MIDAS des locaux commerciaux. La société MIDAS s’est engagée à ne pas exercer l’activité de pneumatique et le bailleur a garanti l’exclusivité de la non concurrence. La société MIDAS a reçu par un autre acte un emplacement commercial situé dans le même ensemble immobilier. La société MIDAS demande au bailleur l’extension de son activité pour le domaine de la pneumatique et ceux-ci refusent. La société MIDAS les assigne.

La cour d’appel de Chambéry, en date du 25 janvier 2011 donne foi aux bailleurs pour le refus de l’extension de l’activité de la société MIDAS au motif que les parties au contrat de départ ont garanti à chacun des exploitants l’exercice exclusif de l’activité prévue par le bail et leur interdisait de concurrencer avec celle des autres locataires. Donc que la société MIDAS ne peut pas se permettre d’étendre son activité, ce qui remettrait en cause la clause de non concurrence par laquelle elle s’est engagée. De plus que l’activité de pneumatique dont elle souhaiterait pouvoir faire usage, ne peut pas être qualifiée de connexe ou complémentaire au sens de l’Article L.145-47 du code de commerce.

Une clause de non-concurrence au sein d’un bail commercial interdit t’elle au locataire de faire une demande de déspécialisation partielle ?

La cour de cassation casse et annule l’arrêt de la cour d'appel au motif qu’une clause de non-concurrence ne peut pas avoir pour effet d’interdire au preneur de solliciter la déspécialisation partielle. Que la cour d’appel s’est fondée essentiellement sur cette clause, sans se fonder exclusivement sur le caractère objectivement connexe ou complémentaire des activités demandées.

Tout d’abord nous verrons ce que signifie le droit à la déspécialisation partielle pour le preneur et quelles sont les conditions pour que celui-ci puisse l’invoquer (I), et enfin nous nous demanderons si la question de la concurrence des autres locataires est un obstacle à ce droit (II).

I. Le droit de déspécialisation partielle pour le preneur.

Le droit à la déspécialisation partielle est d’ordre public (A), mais il faut quand même respecter une conditions principale pour pouvoir l’invoquer (B).

A. Un droit d’ordre public.

Selon l'article L 145-47 du Code de commerce, « le locataire peut adjoindre à l'activité prévue au bail des activités connexes ou complémentaires ».

Cette disposition est d'ordre public c'est à dire que même si une clause du bail limite strictement l'activité à exercer dans les lieux loués, le locataire peut y adjoindre des activités dites connexes ou complémentaires sous réserve de respecter les formalités prévues par la loi.

Tout d’abord, avant de procéder à toute extension d'activité, le locataire doit effectuer certaines formalités. Pour engager la procédure de déspécialisation, il doit notifier à son bailleur, par acte d'huissier, son intention d'exercer de nouvelles activités avant même de les mettre en place.

À réception, le bailleur dispose de deux mois pour refuser la déspécialisation. La loi n'exige aucune forme particulière pour la réponse du bailleur, cela peut être sous forme d’une lettre simple, recommandée ou par voie d'huissier). S'il ne répond pas dans ce délai, l'autorisation est définitivement acquise au preneur, le silence vaut ici acceptation selon le principe du droit commerciale. Si le bailleur refuse, il doit motiver sa décision. Le seul moyen dont il dispose est de soutenir que les nouvelles activités ne présentent pas de caractère connexe ou complémentaire. Mais en aucun cas la loi ne lui autorise à opposer au locataire une clause du règlement de copropriété ou une clause d'exclusivité qu'il a accordée à un autre locataire. Dans la pratique, l'adjonction d'activité est souvent contestée par le bailleur. Reste alors au locataire à saisir le tribunal de grande instance. Au cours de l’instance, si le bailleur intente une procédure contre le preneur, ce dernier peut à tout moment décider de renoncer à la déspécialisation demandée et ce jusqu'à un délai de 15 jours à compter de la décision définitive.

Il faut cependant distinguer déspécialisation partielle de déspécialisation renforcée ou encore totale, c'est un changement total d’activité qui entraine donc une entière mutation du fonds de commerce. A la différence de la déspécialisation partielle, il ne s’agit pas ici d’un droit pour le locataire mais d’une mesure exceptionnelle qui va éviter les conséquence qui immobiliserait le commerce en cas d’évolution économique.

En l’espèce dans l’arrêt du 15 février 2001, il s’agit bien d’une déspécialisation partielle qui est demandé par la société MIDAS

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