La Nature Et Source De Copropriété En Droit Marocain

Introduction

Au Maroc l'immobilier résidentiel connaît aujourd'hui un développement spectaculaire. L'aliénation et la division des appartements des immeubles bâtis sont soumises à un statut spécifique : celui de la copropriété. Cette institution a été règlementée pour la première fois par le Dahir du 16 novembre 1946, largement inspiré de la loi française du 28 juin 1938. Mais face à l'exigence de modernité et pour répondre aux exigences évolutives en matière urbanistique ce texte devenait, obsolète et nécessitait une actualisation juridique. Celle-ci a été réalisée par le Dahir du 3 octobre 2002, connue sous le nom de la loi 18-00 applicable aux copropriétés.

Les dispositions de la présente loi s’appliquent à la propriété des immeubles bâtis divisés par appartements ou étages ou locaux et dont la propriété appartenant à plusieurs personnes est répartie par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part des parties communes. Elles sont applicables également aux ensembles immobiliers bâtis et aux différentes résidences constituées d’habitations contiguës ou séparées ayant des parties communes appartenant dans l’indivision à l’ensemble des copropriétaires. Les présentes dispositions s’appliquent aux immeubles immatriculés ou en cours d’immatriculation ou non immatriculés . Cependant, quand un bien immobilier appartient à plusieurs propriétaires, il est obligatoirement organisé en copropriété. Une loi et un décret en définissent le fonctionnement. Schématiquement, cela ressemble à une démocratie : un organe législatifs, et deux organes exécutifs qui se surveillent l'un l'autre.

Selon la jurisprudence française la copropriété est une forme de détention, c’est aussi une forme d’association. Elle constitue une forme d’organisation et de gestion de la propriété collective. Elle peut aussi constituer une forme de financement. La copropriété est une propriété collective organisée. Elle peut porter soit sur des meubles (copropriété de navire par exemple, soit sur des immeubles). En matière immobilière on distingue la copropriété horizontale et la copropriété verticale. La copropriété est une propriété collective verticale d'immeubles bâtis répartis par lot, avec des parties communes et des parties privatives. Elle organise sur le plan juridique les modalités de l'habitat collectif et urbain.

Si la copropriété des immeubles bâtis, vendu par appartements est une forme d’indivision , elle ne doit pas être confondue sur le plan juridique avec l’indivision régie par le droit commun. Seules les parties communes sont indivises, les fractions divises étant propriété exclusive d’un copropriétaire. La fraction divise, c'est-à-dire la partie privative, et les parties indivises c'est-à-dire les parties commune, sont absolument indissociables et ne peuvent admettre l’application des règles du droit commun où il est dit que « nul ne peut être contraint de rester dans l’indivision » . Cette copropriété se distingue donc de l’indivision telle qu’elle peut résulter de situations particulières provenant par exemple de relations de famille où certains biens appartiennent à plusieurs héritiers. Chaque héritier copropriétaire possède un droit individuel portant sur une part idéale, non déterminée, des biens concernés, mais ne jouit pas jusqu’au partage d’un droit privatif sur une parcelle de ceux-ci. L’indivision est une entité (la plupart du temps successorale) considérée comme une seule unité représentative. Il n y a donc qu’une seule propriété, répartie par pourcentage entre plusieurs personnes qui ont un droit semblable sur la totalité.

La copropriété est à distinguer également du lotissement qui est une notion matérielle et correspond à une division du sol en propriété ou en jouissance. La construction moderne a pour habitude d’aménager simultanément de vastes surfaces de terrains avec plusieurs habitants (généralement des pavillons.)

L’ensemble sera ensuite revendu en lots si le terrain ne peut être scindé en parcelles il ressortira de la copropriété. La copropriété est différente d’une association de propriétaires qui est cas où certains biens immobiliers peuvent être détenus par plusieurs propriétaires réunis en association. Il ne s'agit pas d'une copropriété, même si son mode de gestion peut être relativement proche. Ce cas n'est valable que pour des accessoires de propriété .

Les sources de la copropriété sont diverses et dépend de beaucoup d’évènement successifs. Cette institution pose d’énormes problèmes quant à la qualification de sa nature due aux différentes conceptions, aux différentes idéologies et doctrines qui diffèrent selon les pays ou d’un auteur à un autre et d’une doctrine à une autre. Pour mieux comprendre cette institution juridique, elle s’avère nécessaire d’analyser la nature juridique, (partie1) et les sources (partie 2) de la copropriété dans un coté , et d’analyser le champ d’application de la loi 18-00.

Partie I : la nature juridique de la copropriété :

La nature de la copropriété n’est pas aisé à déterminé, cela dépend des divers points de chaque doctrine ou auteurs que nous allons développer dans les lignes qui suivent. Toutefois cette nature évolue selon que l’on se trouve dans la conception unitaire ou dualiste qui est les deux conceptions retenues. L’évolution de la doctrine juridique de la copropriété s’est fait dans le sens de l’affirmation de l’autonomie de cette notion. En effet, les auteurs se sont penchés sur la question de la véritable nature du droit de la copropriété. Cette question fait donc l’objet d’une discussion doctrinale dont son inspiration repose sur deux conceptions à savoir la conception unitaire et la conception dualiste.

Cette partie sera consacrée à l’étude de la nature juridique de la copropriété, à travers deux conceptions à savoir la conception unitaire de la notion de copropriété (chapitre1) et la notion dualiste la plus retenue (chapitre 2).

Chapitre I : la conception unitaire de la copropriété :

Cette théorie reconnaît un droit de copropriété unique comportant deux droits de jouissance : L’un exclusif sur les parties privées ; L’autre collectif sur les parties communes. C‘est la théorie de l’Autriche, des Pays-Bas et de la Suisse

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