Personnalité juridique et patrimoine

Une personne fait l’acquisition d’un domaine viticole. Le domaine est équipé de divers

équipements : un pressoir hydraulique prêté par un tiers, un tracteur destiné à l’entretien du

domaine ainsi que des fûts. Après la conclusion de la vente, le cédant (Marc), indique qu’il

souhaite récupérer l’ensemble de ces équipements. L’acquéreur de l’immeuble (Louise) se

demande si le cédant peut revendiquer les biens utilisés pour l’exploitation.

La vente d’un domaine viticole comprend-elle de plein droit les biens utilisés pour son

exploitation? Il s’agit de déterminer la nature juridique de biens utilisés pour

l’exploitation d’un domaine viticole.

En vertu de l’article 527 du Code civil, « Tous les biens sont meubles ou immeubles ».

Ainsi, les fonds de terre et les bâtiments sont des immeubles par nature (C. civ., art. 518). Le

bien pouvant « se transporter d’un lieu à un autre » constitue quant à lui un meuble (C. civ.,

art. 528). Toutefois, selon l’article 517 du Code civil, « Les biens sont immeubles, ou par leur

nature, ou par leur destination, ou par l’objet auquel ils s’appliquent ». Précisément, l’article

524 du Code civil énonce que « Les objets que le propriétaire d'un fonds y a placés pour le

service et l'exploitation de ce fonds sont immeubles par destination ». Cette qualification

immobilière fictive traduit l’unité économique que forment l’immeuble par nature et le bien

affecté à son service et à son exploitation (ils forment un tout économiquement indissociable).

L’immeuble par destination suit donc l’immeuble par nature, comme un accessoire suit le

principal, et en partage le régime juridique. Ainsi, l’immeuble par destination est notamment

compris de plein droit dans la vente de l’immeuble auquel il est affecté.

La qualification d’immeuble par destination suppose que soient réunies plusieurs

conditions :

- En premier lieu, les deux biens, c’est-à-dire l’immeuble et le meuble affecté à son

exploitation, doivent appartenir au même propriétaire.

En l’espèce, le domaine viticole est un immeuble par nature puisque fixe. Les fûts et le

tracteur sont mobile et constituent des meubles qui appartenaient à l’évidence à Marc,

propriétaire de l’immeuble avant la vente. En revanche, le pressoir hydraulique n’appartient

pas à Marc, mais à un tiers.

Ainsi, la qualification d’immeuble par

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