Note d’arrêt : Cass. civ. 1, 17 janvier 2007, pourvoi n° 06-10442,

Note d’arrêt du document 10 : Cass. civ. 1, 17 janvier 2007, pourvoi n° 06-10442, Grands arrêts de la jurisprudence civile, T. II, n° 151; D. 2007. 1051, note D. Mazeaud et note Ph. Stoffel- Munck (Dalloz.fr) ; RDC 2007. 703, obs. Y.-M. Laithier (Lextenso)

Nous sommes en présence d’un arrêt du 17 janvier 2007 de la première chambre civile de la Cour de cassation. Cet arrêt vient préciser les conséquences en cas de non-respect de l’obligation d’information sur la valeur de la chose, à la charge de l’acheteur au profit du vendeur. Obligation découlant du devoir de bonne foi.

Un agriculteur, devenu manœuvre, avait consenti à un marchand de biens une promesse de vente concernant son pavillon. Ce marchand de biens, qui exerce une profession d’agent immobilier, décide de lever l’option et demande au promettant, marié à une épouse en incapacité totale de travail, d’exécuter la vente de sa maison.

La Cour d’appel de Paris, dans un arrêt du 27 octobre 2005, retient la nullité de la promesse de vente au motif que l’acheteur n’a pas informé le vendeur sur la valeur du bien acquis. Or, ce dernier, en tant qu’agent immobilier, avait connaissance de la valeur du bien en jeu. Il n’a donc pas respecté son devoir de loyauté qui s’impose à tout contractant et il s’est rendu coupable de réticence dolosive viciant le consentement du manœuvre.

La question posée à l’intention de la Cour de cassation porte sur le fait de savoir si la dissimulation intentionnelle de la valeur du bien vendu est de nature à vicier le consentement notamment lorsque l’acheteur est averti.

La première chambre civile de la Cour de cassation répond dans un arrêt du 17 janvier 2007 par la négative. En effet, au regard de l’article 1116 du code civil en vigueur du 17 février 1804 au 1er octobre 2016, « l'acquéreur, même professionnel, n'est pas tenu d'une obligation d'information au profit du vendeur sur la valeur du bien acquis ». Par conséquent, la dissimulation intentionnelle par l’acheteur, même professionnel, de la valeur du bien acquis ne constitue pas une réticence dolosive. Le consentement des parties est donc sain et la promesse de vente reste valide.

S’il est vrai que la décision de la Cour de cassation n’est pas étonnante puisqu’elle s’inscrit dans le prolongement de décisions antérieures, il apparaît que le raisonnement utilisé pour parvenir à cette décision est toujours de mise notamment avec l’entrée en vigueur du nouveau droit des contrats.

I) La sauvegarde du droit positif par la délivrance d’une décision dans le prolongement de la jurisprudence de la Cour de cassation

La promesse de vente est un acte par lequel le promettant s’engage à l’égard d’une autre partie, le bénéficiaire, à la conclusion d’un contrat. En l’espèce, le manœuvre s’est engagé à vendre son pavillon à un marchand de biens dont la profession est agent immobilier. Le bénéficiaire de la promesse cherche à prouver la validité de cette promesse et, plus précisément, il cherche à prouver que le consentement donné par l’ancien agriculteur n’est pas vicié. Les vices du consentement sont de trois ordres : l’erreur, le dol et la violence. Le dol se définit comme la malhonnêteté d’une partie qui vise à pousser l’autre à contracter que ce soit par des manœuvres ou des mensonges ; le dol est alors considéré comme une erreur provoquée. Cependant, le dol peut aussi être une erreur exploitée notamment par la dissimulation intentionnelle d’information déterminante pour le consentement de l’une des parties ; on parle alors de réticence dolosive (Civ.3, 15 janvier 1971).

La manœuvre prétend que son consentement a été vicié. En effet, l’acheteur du bien ne l’a pas renseigné sur la valeur pécuniaire du bien qu’il vendait allant à l’encontre d’une obligation générale d’information fondée sur la bonne foi (Civ. 1re, 16 mai 1995).

En outre, le vendeur met en avant l’inégalité des connaissances entre les parties concernant la valeur d’un bien immeuble : on a, d’un côté, un agent immobilier professionnel et, de l’autre côté, un agriculteur devenu manœuvre marié à une épouse en incapacité totale de travail.

Par conséquent, la Cour d’appel affirme que cette dissimulation volontaire du prix de la chose est une réticence dolosive qui vicie le consentement du profane et elle annule la promesse de vente dans son arrêt du 27 octobre 2005.

La réponse de la première chambre civile de la Cour de cassation est brève : « l'acquéreur, même professionnel, n'est pas tenu d'une obligation d'information au profit du vendeur sur la valeur du bien acquis ». Cette réponse devenue familière en raison de la multiplication de son utilisation montre que la Cour de cassation réitère son raisonnement ainsi que ses décisions passées. En effet, la Cour de cassation a établi que l’erreur sur le prix n’entraîne pas la nullité du contrat (Com, 26 mars 1974). De plus, l’acheteur n’a pas d’obligation d’information sur la valeur de la chose acquise (Civ.1, 3 mai 2000, Baldus). Par conséquent, la Cour rejette l’hypothèse qui permet de rendre excusable l’erreur sur la valeur en passant par le dol notamment le dol par réticence. S’abstenir de divulguer le prix du bien acquis n’est pas un acte de mauvaise foi.

Cependant, l’arrêt présent diffère, dans les faits, de l’arrêt dit « Baldus » sur deux points. Tout d’abord, l’objet du contrat est un meuble dans l’arrêt du 3 mai 2000 alors que dans l’arrêt du 17 janvier 2007, l’objet est un bien immeuble. Cette distinction se ressent notamment dans les contentieux liés aux contrats déséquilibrés. En effet, un contrat sera considéré comme déséquilibré si le prix fixé en échange du bien meuble est dérisoire, vil. Alors que l’on considère qu’un contrat dont l’objet est un bien immeuble est déséquilibré lorsque le bien est cédé à moins de 7/12ème de sa valeur.

Ensuite, bien que les deux arrêts mettent en avant des acheteurs professionnels, l’agent immobilier de l’arrêt du 17 janvier 2007 n’agit non pas en tant que professionnel, mais en tant que marchand de biens. C’est d’ailleurs pour cette raison que la première chambre civile de la Cour de cassation n’a pas usé de l’article L111-1 du code de la consommation qui impose une obligation d’information à la charge du professionnel au profit du consommateur.

Malgré ces différences, la Cour de cassation a maintenu sa position et déclare qu’aucune obligation d’information ne pèse sur l’acquéreur même professionnel.

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