Le mandat, Cass civ 1e, 14 janvier 2016

Cass civ 1e, 14 janvier 2016

« Dans le cas où la rémunération du mandataire ne correspond pas au service rendu, le juge a le pouvoir de diminuer celle-ci et si le mandataire a, de surcroît, manqué à son devoir d’efficacité, il doit voir sa responsabilité délictuelle engagée » (Dalloz).

En l’espèce, une agence immobilière a conclu un compromis vente portant sur une villa construite sur un terrain de 1000m2 en vertu d’un mandat de vente, et mettant à la charge de l’acheteur une commission s’élevant à 30 000 euros.

La valeur d’achat du bien s’élevant à 450 000 euros, il a sur ce fondement été versé un acompte dont l’agent immobilier a été institué séquestre.

Par la suite les acquéreurs découvrent que le terrain était d’une surface inférieure à celle prévue dans le contrat, et qu’il était frappé d’une servitude conventionnelle.

Les acquéreurs refusent de rémunérer l’agent immobilier (mandataire) ayant manqué à ses obligations d’efficacité, d’information et de conseil.

Le mandataire assigne les acquéreurs en paiement. Ceux ci requièrent à titre reconventionnel la réduction de la commission, la restitution de l’acompte sur le prix de vente ainsi que l’allocation de dommages-intérêts.

La Cour d’appel d’Aix-en-Provence, par un arrêt du 4 septembre 2014, refuse de faire droit à leur demande. Les acquéreurs forment donc un pourvoi en cassation.

Dans le premier moyen, les acquéreurs énoncent qu’en considération des fautes commises par l’intermédiaire, le juge est en droit de réduire voire de supprimer la rémunération qui lui est due en application de l’article 1999 du Code civil.

Ensuite, ils précisent que l’intermédiaire professionnel prêtant son concours à la rédaction d’un acte ayant été mandaté par l’une des parties est tenu des conditions nécessaires à l'efficacité juridique de la convention, même à l'égard de l'autre partie. Le tiers à une convention subissant un préjudice du fait de la mauvaise exécution de celle ci par le mandataire aurait droit à une réparation.

Le défendeur au pourvoi soutient que la rémunération n’intéresse que les parties, et qu’il n’est pas permis à la Cour de la modifier sauf en cas de clause pénale.
Il ajoute qu’en l’absence de lien contractuel entre le mandataire et le tiers acquéreur, ce dernier n’est pas en droit de demander réparation pour un manquement contractuel, d’autant plus qu’ils n’avaient pas exigé l’insertion d'une condition suspensive subordonnant la vente à la délivrance d'un certificat d'urbanisme révélant la possibilité de construire une autre maison.

A la lumière de ces éléments, le juge peut il modifier la rémunération d’un mandataire en considération des fautes commises par celui ci ? par ailleurs, le tiers à un contrat de mandat peut-il demander réparation lorsque les manquements contractuels du mandataire de l’une des parties lui a porté préjudice ?

La Cour de cassation répond par la positive, en censurant l’arrêt d’appel, et fait droit à la demande de l’acquéreur dans une décision de 14 janvier 2016.

La cour énonce que la cour d’appel à violé les dispositions légales ( article 1999) en énonçant l’impossibilité de modification de la rémunération des juges, elle précise que le mandataire est tenu à une obligation d’efficacité sanctionné en cas de violation par l’engagement de sa responsabilité délictuelle.

La cour consacre l’effet des fautes commises dans l’exercice de leurs missions sur les tiers, notamment sur leur rémunération (I), mais également sur leur responsabilité extra-contractuelle (II)

I- La dépossession du mandataire de son droit à rémunération

Si les juges par cet arrêt illustre le pouvoir qui leurs est conféré de modifié, supprimé ou réduire la remunération du mandataire (A) celle ci n’est valable qu’en cas de faute de celui ci (B)

A- Le pouvoir prétorien de suppression ou réduction de la rémunération du mandataire :

La cour par un arrêt de censure de manière claire l’arrêt d’appel et illustre en l’espèce le pouvoir laissé au juge dans la modification de la rémunération du mandataire.

La position des juges du fond n’ont pas apporté une solution dépourvu de substance en ce que le mandat étant un contrat aux termes de l'article 1984 du code civil, celui ci est subordonné à l'article 1103 du code civil qui dispose que « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

Ainsi, il aurait pu être envisageable que les juges se limitent aux strictes stipulations du mandat mais cela aurait été un leurre d’exclure de la conception du contrat les effets sur les tiers, notamment en matière de mandat ou les parties s’écartent fréquemment du contrat initial.

En ce sens l’article 1999 au sein du code civil qui dispose que « Le mandant doit rembourser au mandataire les avances et frais que celui-ci a faits pour l'exécution du mandat, et lui payer ses salaires lorsqu'il en a été promis » sauf si une faute est imputable au mandataire. La faute contractuelle imputable au mandataire relate l’une des conditions d'exercice de la faculté de rétention.

La solution applicable en cas de faute du mandataire est tirée d'une lecture à contrario de l'article 1999 du code civil : dès lors qu’une faute est constatée, la rémunération peut être retenue, modifiée ou réduite .

Toutefois, l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970 dispose que lorsque le mandat comporte une clause aux termes de laquelle  « des honoraires sont dus par le mandant, même si l'opération est conclue sans les soins de l’intermédiaire », cette clause sera applicable. Il y a donc lieu d’articuler les deux articles.

Les juges de la cour de cassation optent en faveur de l'application de l'article 1999 du code civil en affirmant que l'application de l'article 6 de la loi de 1970 ne fait pas obstacle à l'application des dispositions de l'article 1999 du code civil. D'ou la faculté pour les juges de recourir aux options posées à l'article 1999 en cas de faute du du mandataire.

Par l’adoption de cette solution, le juge consacre le pouvoir prétorien de révision de la rémunération en considération des fautes commises par l’intermédiaire dans l’exécution de sa mission. Cette thèse est issue d’une jurisprudence

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